我国业主委员会法律主体地位的探讨

 

1.1 业主委员会的产生 

近代的“物业管理”起源于 19 世纪 60 年代英国，在 20 世纪 80 年代初期，才从香港传入内地。从上世纪九十年代开始，我国的城市建设发展情况迅速，投入开发建设的住宅小区规模越来越大，小区内业主的数量也越来越多，要想管理好此类新兴的社区，一方面要依靠政府的外部行政管理，另一方面还得依靠业主内部的自治管理。因此由所有业主参加而形成的业主大会就成为业主自我管理的最高的自治管理机构。但是由于召开业主大会耗时、费力、开支增加，因此不可能时常召开，这就需要成立一个处理日常物业管理事务的常设性办事机构，这就是我们所说的业主委员会。 

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1.2 业主委员会的概念 

在实践中不断的探索之下，社会各界对业主委员会的概念的表述仍然不一样，但区别并不很明显。分析各界对业主委员会的概念的不同理解以及物业管理条例中的一些规定，可以经过总结而得出：业主委员会是经过了业主大会非常严格的选举而产生的，同一个小区内的业主代表构成了一个业主委员会组织，在经过房地产行政主管部门的登记以后，在平时通过对小区的各种活动进行管理，对业主们的合法的、正当的权益进行保护，业主的希望和请求也由业主委员会负责向社会各方反映，并且负责对物业服务企业如何展开正常的、合理的运行活动进行监督。［1］小区的中全体业主对物业享有的所有权是业主委员会的权利基础，其代表着这个物业之内的全部的小区业主，对外、对内行使与本物业有关联的所有重大的事项的监管权。同业主委员会有关一些制度的执行程度，关系着业主大会是不是能够顺利的进行以及小区内全体业主的基本权利能否实际进行行使，在业主自治活动的工作中占有非常重要的地位。 业主委员会所享有的法律地位，及其是不是具有起诉和应诉的主体资格的问题，在我国的司法实践中是一个尚有争议的问题。我国的《物业管理条例》中对业主委员会的概念并没有给出确切的定义。在我国的《物业管理条例》之中，第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责（1）召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。” 第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。”有关业主委员会的内容只有在这两条中做出了大概的说明。在《物权法》实施之前，因为《物业管理条例》在这一问题上没有作出准确的划分，在法院的审判实践之中，其只能自由裁量。有一部分法院承认业主委员会享有为业主们的共同利益而起诉或应诉的权利，另一部分法院在这个问题上则持否定观点，造成了司法上比较严重的不统一的后果。不仅使社会大众感到迷茫，也让法官们在裁量上感到为难和困惑。虽然如此，我们翘首期盼的《物权法》对业主委员会的主体地位的问题依然没有给出明确规定，从实施后的司法实践中来看，不同的法院对此肯定或否定的混乱现象仍然存在。［2］因此，对于业主委员会法律地位问题的深刻探究具有着非常重要的现实意义。 

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第 2 章  不同国家和地区的业主委员会法律主体地位概述及比较 

 

每个国家和地区在法律法规中对业主委员会主体地位的规定都各不相同，本章就是针对不同国家和地区进行了概述，并且结合我国情况进行了比较。 

 

2.1 各国业主委员会概况 

在美国的生活中，公寓的业主委员会也被称为理事会(BOARD)。小区这个“公司”的生存与业务通常都是由理事会来操做的，聘用的物业服务企业则是这个“公司”的总经理。如果业主买了公寓的一个或两个单元，那也就是相当于成为了这个小区公寓的股东之一了。 开发商从新公寓开盘这天开始享有两年担任业主委员会主席及别的职务的权利，也可以指定代理人来担任。也就是说，开发商可以在两年的时间里充分掌控这个公寓的运作，这两年中他依然可以作为大股东而拥有对这里的所有产权。 美国的司法部门批准的公寓销售计划书中，［8］其中有一条指出：开发商只要还有 1％的单元(非自用)在出售，业主委员会中就有开发商或其代表的一席之地；但如果是留作自己使用，那么他只能算是业主之一，和其他业主一样只有选举权和被选举权。德国把业主委员会叫作为“管理人”，是一个没有权利能力的团体也就是所说的非法人团体，《住宅所有权法》是德国业委会的代表。在德国的法律中，全体区分所有权人会议和业主委员会都是不具有法人资格的。德国的《住宅所有权法》第 27 条第 2 款规定:“管理人得以全体住宅所有权人的名义为下列行为，并对其发生效力：（1）于住宅所有权人共同事物范围内，请求、受领及清偿负担与费用额；（2）履行或受领与共有物的长期管理有关的支付或给付；（3）接受对以全体住宅所有权人自己名义的意思表示及送达；（4）采取确保期间或防止其他法律上不利的措施；（5）基于住宅所有权人的决议的授权，在诉讼上或诉讼外主张请求权。”

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2.2 我国部分地区的业主委员会概况 

香港虽是我国的特别行政区之一，但由于受到英美法系和传统中华法系的历史影响它的法律制度与大陆存在着一些不同之处。香港地区在随着在实际的生活中对物业管理不断改进和改革的需要，关于业委会的立法也在一步步的完善。1993 年颁布的《建筑物管理条例》中有一条规定：“全体区分所有权人即业主组成的团体具有法人资格，并赋予了其当事人能力”。［12］香港对于业主委员会法人资格的承认的法律条文具体的描述与其他的国家是不同的，由所有的区分所有权的业主们通过一定的方式组建成立的一个名为“业主立案法团”的团体，就相当于是我们的业主委员会。“业主立案法团”如果想要具备法人的资格，就必须经过管理委员会进行申请、注册，而管理委员会又是由业主们的事先的选举而产生的；在“业主立案法团”具有了法人资格之后便可以由它来对业主的共同权益进行行使，相关法律责任由该法团独立承担。在我国台湾地区实施的《公寓大厦管理条例》中规定：“台湾地区的业主团体分为区分所有权人会议和管理委员会，由全体区分所有权人组成的区分所有权人会议是公寓大厦管理的决议机关，管理委员会是区分所有权人会议的执行机关，但是赋予管理委员会当事人能力，全体住户的对外行为都由管理委员会以自身名义来直接实施，而对于其在执行内部管理事务时以自身名义还是区分所有权会议名义，法律则并未明确”。

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第 3 章  业主委员会的实体法律地位的分析 ..... 8 

3.1 业主团体与业主委员会的定位 ........... 8 

3.2 实证法分析 .......... 9 

第 4 章  业主委员会的程序法定位 ........ 11 

4.1 业主委员会的原告资格的质疑 ......... 11 

4.2 被告资格是否应与原告资格具有一致性 .... 12 

4.3 具体问题的分析与讨论 .......... 12 

第 5 章  对我国业主委员会法律主体地位的完善的一些建议 ........ 16 

5.1 相关法律法规上的完善 .............. 16 

5.2 运行机制的健全和规范 .............. 18

5.3 诉讼权限的明确与完善 .............. 20

5.4 业主委员会所应担负的法律责任 ......... 22 

 

第 5 章  对我国业主委员会法律主体地位的完善的一些建议 

 

俗话说千千万万的小家庭构成了社会的大家庭，而在我们的实际生活中，若干个小家庭首先组成的是一个小区，也就是说每一个小区的和谐与稳定是我们整个社会稳定发展的基础，对社会、经济、文化等各方面的发展有着非常重要的意义。所以如何治理好每一个小区就显得尤为重要，而业主委员会的法律地位的确定更是亟待解决的重中之重。 

 

5.1 相关法律法规上的完善 

由于我国一直以来在法律法规中对于主委员会的相关问题规定的缺乏，所以首先要做的就是从立法入手，完善相关的法律法规、政策制度，让业主委员会的成立、运行、监管等各方面有法可依，借鉴外国的先进经验，根据我国目前的实际情况制定出一套具有我国特色的业主自治制度。随着我国特色的会主义法律体系的不断发展，目前实行的小区业主自治的法律规定已显得力不从心，所以相关的法律法规尚需完善。目前，关于小区业主自治的规定表示得含糊，业主自治管理组织法律地位和性质的相关规定的缺失，操作性的缺乏表现在业主委员会和委员的法律责任的承担上还有委员的任命、失职的认定等内容上，对业主委员会的监督与管理的机制还需要进一步建立。《物权法》在起草制定的过程中，其中的《中国物权法草案学者建议稿》是由著名的民法学家梁慧星教授主持起草的，其中的第 111 条、112 条和 113 条对管理委员会进行了规定，［26］包括管理人的选举程序、管理人的职责、管理人的任期及它的诉讼主体资格。在此草案建议稿中，第 113 条规定：“管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告”，提出这条立法建议的理由是“赋予管理委员会和管理人当事人能力具有起诉时的便捷性与有力性。” 12但是这几条最终没有出现在《物权法》之中。我国的小区自治管理实践中越来越需要关于业主委员会的立法的不断完善，也有很多障碍存在于司法实践中，不利于又好又快的解决小区矛盾与纠纷。尤其是关乎小区业主公共利益的案件不能及时进行解决的情况，如涉及小区道路交通、生活环境、治安安全等这些方面的问题，有可能因此而激化社会矛盾，甚至可能会转变成刑事案件而带来更大的危害和隐患。所以，我国急切的需要结束这种法律体系混乱和实际生活中没有法律可以依据的尴尬情况，业主委员会在立法上的主体地位的确定是解决这一问题的重要条件，这也是我国目前在小区自治管理中最急需解决的。 

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结语

 

随着我国经济的高速发展和住房制度改革的不断深入，有关小区物业管理方面的问题不断凸显出来，产生的矛盾纠纷也随之增多，健全有效的业主自治管理是解决出现的这些问题的必然途径和选择。我国业主委员会作为业主大会的常设和执行机构，在实践中发挥着越来越大的作用，对维护业主公共利益以及社会和谐稳定有着不可替代的作用。但是因为理论研究和立法方面的相对滞后，尤其是法律地位的模糊不清，使业主委员会的应有的功能还没有完全的显现出来，司法实务中也遇到了诸多困难，所以明确业主委员会的法律主体地位便成了一个亟待解决的问题。本文参考了国外以及我国部分地方的立法，结合我国的实际情况，着重从实体、程序两个方面分析了业主委员会的法律主体地位问题，提出实体上应当将业主委员会界定为我国民法上的“其他组织”，程序上应当在满足一定条件的前提下，赋予业主委员会当事人资格，同时还对如何构建业主委员会法律制度提出了自己的观点，希望能够解决实际出现的一些问题，为我国法律法规的不断完善提供一些参考。 业主委员会制度涉及民法和诉讼法的诸多基本理论问题，内涵非常丰富，本文仅就其中的部分内容进行了较为粗浅的分析，由于才识有限，很多想法可能并不成熟，存在一些疏漏和偏颇之处，恳请各位老师不吝赐教。我也将继续关注建筑物区分所有权、业主自治和物业管理等相关问题，不断学习和充实自身的理论和实践素养。

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参考文献(略)