以业主自治为视角探索业主大会法人化构建研究

 

第一节  业主自治概况

从我国大陆现行法律法规分析业主的含义：最早使用“业主”概念的是1996 年我国发改委发布的部门规章《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（现已失效），该办法第 6 条涉及“业主管理委员会”的规定。之后 1997年原建设部发布《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》，该通知不仅使用了“业主”概念，而且进一步规定了业主自治的相关内容。2003 年国务院《物业管理条例》第六条则明确界定业主为“房屋的所有权人”，2006 年《物权法》将业主的身份以法律形式确定下来。 从建筑物区分所有权概念来分析业主的含义：根据最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释第一条的界定，业主与建筑物区分所有权人同义。1随着我国福利型住房转为商品化住房制度以及城镇化进程的加速，建筑物区分所有权制度是一种社会需求很高的新型物权。我国 2007 年 3 月通过的《物权法》专章规定了“业主的建筑物区分所有权”，不仅把“业主”的身份以法律这种高效力的形式确定下来，而且设置了业主自治的“格局”——由业主大会制度来实现业主自治。人们购买了某小区的商品房并在房地产权证上登记为所有权人，便成为了小区的业主。于是产生一个问题：城市小区能否仍由国家通过行政力量统筹安排小区治理？小区是否需要业主自治？以下通过分析业主的居住形态、房屋产权的私有化、城市治理以及基层民主等四大方面来阐述业主自治产生的原因，体现出业主自治的必要性。人们应该珍视业主的身份，积极投入到小区业主自治，这是法律赋予的一份权利。 

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第二节 业主大会概况 

我国《物权法》和《物业管理条例》虽然设计了业主大会制度用于实现业主自治，但设计的内容却很粗浅，仅对业主大会会议的形式、议事规则、执行机构业委会的相关职责等问题做了相应规定。但立法未明确业主大会会议是否系业主意思决策机构；未明确业主大会是否系我国业主管理团体的名称；未明确业主大会是否系独立于业主的自治团体组织。以上不明确的内容需要具体进行分析。《物业管理条例》对业主大会会议的会议形式、议事规则等内容均有细化的规定：业主大会会议分为定期和临时会议，会议形式可以采取集体讨论和书面征求意见，会议决定的表决方式采取少数服从多数的“过半数”以及“2/3多数决”方式。 业主通过业主大会制度实施自治的过程是这样的：业主们通过业主大会会议对于小区自治过程中的重大事项进行商议，形成一项项意思决策；业主决策之后再交给执行机构业委会，于是我们在业主自治过程中常常见到业委会的身影：一是对外参与诉讼，查看相关司法案例，业委会作为原被告积极参加了多种类型的速速，例如开发商、物业公司等的民事纠纷，与相关行政职能部门进行行政诉讼。二是对外作为合同当事人签订协议，例如新聘或解聘物业服务公司的委托合同，维护小区公共设施与建设单位签订的建筑合同。所以看到，业主自治的过程是很流畅的，先是决策后是执行。所以我们不能将业主大会会议仅仅理解是一种会议形式，其更多的体现为一种业主意思决策机构，类似于公司法人中的股东大会。

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第二章  我国业主自治的发展与现状 

 

第一节  业主自治的三个发展阶段 

业主自治是有其发展过程的。在业主自治的实践过程中，随着整个外部制度环境和业主个人法治意识的调整与变化，业主逐步认识到业主自治的价值与魅力所在，业主通过自治追求的权益也在不断提升。主要表现为以下三个发展阶段：即建筑物区分所有权之物权、业主自治权和公民权。这三个阶段对于业主而言是是一个逐步成长的发展过程。通过以下深入解析，我们能够体会到业主自治的价值与魅力，并了解目前我国的业主自治的现状，提出问题并找到切入点解决问题。这是业主自治的最初阶段，当业主与开发商签订《商品房买卖合同》时，业主的消费权益予以体现。业主的消费权益是指业主作为消费者在购买房屋时所享有的基本权益，这份消费权益注意体现的是物权中的建筑物区分所有权。 住房这种商品非常特殊，不仅价值不菲，可能会消耗业主及其家庭几乎一生的积蓄，而且房子质量很难一时获得检验，需要较长的时间才能逐渐获得证实和确认。从业主维权的实践来看，业主的消费权益遭受到侵害往往体现在以下方面：房产商在卖房阶段对业主存在欺诈，例如预售房屋阶段存在虚假宣传、销售房屋时设置各种“霸王条款”合同、交付房屋时严重延期，另外还有业主入住之后发现所购房屋面积缩水，且存在其他房屋质量问题等。因为涉及的是业主个人的房屋专有所有权，业主在这个阶段维权意识很强，往往通过与开发商不断调解，若调解不成则会选择仲裁或诉讼等方式维权。这个维权的自治过程也是在锻炼业主自治意识和民主意识的过程，与之前我国实行住房公有制福利分房时相比较，那时候的老百姓不会有此种自治意识，而是完全依靠国家行政力量管控。 

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第二节  业主自治的现状——以业主大会为切入点

改革开放以来，国家试图从经济和社会生活中退出，但由于国家权力长期以来对经济和社会生活的深入，业主已习惯全能型国家的存在，造就了业主的被动性、依赖性和惰性。现在房屋私有化后，业主对于法律所赋予的建筑物区分所有权感到陌生，仅珍惜其享有的房产专有所有权，而对共有所有权以及成员权是没有感情的。纵然物业的公共部位出了问题，只要不直接影响到该业主利益，他们照样“只扫门前雪”。 业主与物业服务企业签订委托合同，花钱购买并享受物业服务，但业主的自治观念却没有同步转变，仍习惯接受别人管理，享受他人奉献，缺乏自治愿望，匮乏公共意识。在城市小区业主自治过程中，业主普遍缺乏积极性与热情，错误地认为物业管理工作是物业服务企业的事情，与业主毫无关系，对业主大会的召开态度漠然，当小区业委会计划召开业主大会对小区某些事务进行讨论表决时，有些业主即便看到了业主大会的召开通知也不会积极参加，导致一些待决事项往往因为票数问题而难以形成决议。 其次，政府虽然在简政放权方面做了很多努力以积极构建服务型政府，但不可否认的是某些职能部门仍用行政的惯用思维来治理城市，对于业主自治这种新型社会治理方式还没有很好的理解和运用。物权法等相关法律已经明确了职能部门有行政指导和监督的义务，可见小区业主自治离不开政府的力量。但实践中仍然存在：对于业委会运作中遇到的现实困难和矛盾，相关职能部门未能及时介入指导、调解。对于小区的公共收益、专项维修基金的收支及使用情况等，街道、相关行政职能部门应未能有效实施监督。 

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第三章 业主大会自治职能未能显现的原因......16 

第一节 法律方面的原因...........17 

一、立法未明确业主大会的民事主体地位....17 

二、《民法通则》二元民事主体结构缺陷....17 

第二节 非法律方面的原因.........18 

第四章 业主大会民事主体地位的探索与构建....22 

第一节  探索业主大会民事主体地位 ........22 

一、不同国家和地区的立法模式....22 

二、我国业主大会民事主体地位的路径选择..........23 

第二节 构建我国业主大会法人化...........24 

一、各地业主大会法人化的探索....24 

二、明确业主大会法人化的必要性和可行性..........25 

三、业主大会机构模式的设想......28 

 

第四章 业主大会民事主体地位的探索与构建

 

业主大会的民事主体地位在业主大会制度中是一个基本问题，也是我们必须直面的问题。首先，我们应该分析世界不同国家和地区关于业主自治团体的立法模式，以发展开放的态度从中吸取经验为我国所用。再根据我国的客观情况来探索我国业主大会民事主体地位的路径选择，主要分析赋予业主大会法人化或赋予非法人团体两种路径的利弊。最后从我国各地业主大会法人化探索的客观情况出发，以及分析业主大会法人化的必要性和可行性，笔者认为应该赋予我国业主大会法人的民事主体地位，并在此基础上提出具体业主大会机构模式的设想。  

 

第一节  探索业主大会民事主体地位  

 

一、不同国家和地区的立法模式 

各国关于业主团体组织的立法例归纳起来主要有三种模式，即具有法人人格团体的模式、不具有法人人格团体的模式和折衷式的法人人格模式。考察分析各国的立法例将有助于拓展思路，为我国业主大会的民事主体地位提供宝贵的借鉴。 法国 1938 年的《有关区分各阶层不动产共有之法律》系建筑物区分所有权的单行特别法，该法律只有 14 个条文，但其具有重要的法律地位。该法律也具有明显的缺陷，主要表现在：第一、该法律规定业主团体组织自愿决定是否成立，其成立不具备强制性。第二、因为法国法上特别注重个人所有权，小区建筑物的改良需要获得全体区分所有权人的同意才能开展，这就极大限制了业主团体组织的职能。因此 1965 年法国的《住宅分层所有权法》第 14 条修改了1938 年的《有关区分各阶层不动产共有之法律》，明确业主团体组织的名称为“协同管理团体”，其享有法人人格。 

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结 语

 

城市治理逐步向小区业主自治转变是世界趋势，也是我国构建社会发展和管理新格局的关键所在。法治社会更应该尊重业主自治，预留业主自治的充分空间，充分挖掘业主自身的自治潜能。我国立法应明确业主大会的民事主体地位，构建业主大会法人化道路，这已成为城市治理方式研究中重大而紧迫的现实课题。 

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参考文献(略)