HD房地产企业融资问题研究

 

1.1  研究背景、目的及意义

房地产行业属于资金密集型产业，经历了十多年的发展，我国房地产业在经济中的作用越发重要，房地产业投资在 GDP 中所占比值已经达到了 30%。房地产业的运作流程始终与资金筹措紧密相连，因此能否有效地进行融资成为房地产企业生存并继续发展的关键所在。自 2011 年起，因通货膨胀的压力，国家对房地产业进行了宏观调控，逐渐实施了货币信贷紧缩政策。直至 2011 年 12 月底，中国人民银行已经五次提升利息，并将存款准备金率上调。自从这轮调控政策实施以后，从信贷、税收、利率等经济手段到限价、限购等行政指令性手段，调控的手段越来越多，调控的政策也逐渐升级。2013 年“新国五条”的颁布，要求进一步加大对限购政策的实施。2014 年我国经济发展已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长，当前的宏观政策以“稳”为主。对房地产市场则是要因城因地分类调控，并抑制投机、投资性需求。一面是我国政府为抑制房地产投资过热，积极引导行业发展的财政紧缩性和金融调控；一面是高速发展的房地产市场和企业对发展资金的渴求。面对如此矛盾，房地产企业自然是困难重重。以往传统的融资方式已然不能维持。能否获得足够的资金支持，建立健全多渠道多平台的融资体系、优化融资结构，已成为房地产企业能否持续发展的关键。 鉴于此许多远见卓识的房地产企业开始采取股票上市、海外融资的方式，通过多元化的融资策略，从而将企业带入快速发展的行列。虽然融资难题获得一定的缓解，但是从具有代表性的房地产企业融资现状来看，还存在诸多问题。例如融资渠道较为单一，对银行贷款依赖较强、融资结构不合理和融资成本过高等。 

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1.2  国内外研究现状综述

西方发达国家的房地产企业具有综合性强、业务范围广等特点，因而，其房地产融资的研究主要以资本结构为切入点，分析企业的最优资本结构来确定融资策略。国外企业融资理论主要包括三个体系，即：一是以 Durand（1952）为代表的早期企业融资结构理论学派[1]；二是以 Modigliani 和 Miller（1958）建立的 MM 理论为中心的现代企业融资结构理论学派[2]；三是 70 年代以来不断发展的融资结构理论体系，包括新优序理论、信号理论、及非对称信息理论等。 随着研究不断发展，Sirmans（2003）研究发现企业的金融财务基础、外部环境、企业规模、创新能力等是企业制定融资方式的重要依据[3]。Brown Matysink（2005）研究表明，通过对货币的时间现金流进行分析，并且从投资的角度对房地产投资组合进行优化管理，对研究房地产业的回报和风险有着重要的意义[4]。Baneijee(2011)提出“共同监督”假说，认为如果各个房地产企业间能够因为相通的利益彼此合作，组成一个利益的共同体，他们之间就能够互相监督，并能够更加真实全面地获取相关信息。这个信息优势是银行等金融机构无法拥有的。所以这种监督更加具有效率，能够提升房地产企业整体的资信水平[5]。 从私有产权理论的基础出发，国外学者从政府作用和制度创新两个方面对房地产信贷和资本市场融资工具、融资途径和融资机构间协调发展的问题进行了剖析。如 D.Wlburn and RM Gadst(1972)研究了大规模房地产投资项目实现利益最大化的途径[6]；Frederic S.Mishkin和 Stanley G Earkins(1997)则通过对金融机构与融资市场间的关系为切入点，对房地产的融资进行了概述研究[7]。Greenbaum（2009）剖析了市场中存在的房地产抵押金融机构的作用及其对房地产企业融资的影响[8]。 

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第二章  房地产融资相关理论 

 

2.1  房地产融资概述 

房地产业是国民经济中具有先导性和基础性的重要产业，包括房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立生产部门。2003 年，国务院 18 号文件第一次明确肯定，房地产业是国民经济的支柱性产业，是集投资开发、建设、销售、物业管理于一体的综合产业部门。房地产融资就是指支持房地产开发建设，推动房地产的消费和流通，采用多种途径来为房地产的生产、再生产和销售而进行的资金筹措、结算和融通等一系列的金融活动。房地产行业是个典型的资金密集型行业，其生产、消费、流通等各个流程都需要大量资金的支撑，若是企业的自有资金已经无法满足当前的需求，就必然要进行大规模的融资。房地产融资是一门应用性十分强的学科，既涉及到开发和流通领域为房企其提供金融服务的银行等金融机构相关方面的知识，又涉及到对企业自身财务状况的研究。 

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2.2  房地产融资的影响因素 

 

2.2.1  融资结构 

融资结构是指企业采用不同的融资渠道和利用不同的融资方式所取得资金之间的有机构成及其比重关系。企业所采取的资本来源划分方式不同，就会产生不同的融资结构表现形式。表现形式一般有：依据资金来源的划分，可以分为内源融资和外源融资；依据资本偿还期限不同的划分，可以分为短期融资和长期融资；依据融资双方不同关系划分，可以分为直接融资及间接融资；依据资金所属权的不同，可以分为权益资本及负债资本。

 

2.2.2  融资成本 

融资成本实质上是指资金的使用者支付给资金所有者的报酬。具体可以划分为资金的筹集成本和资金的使用成本两个部分，融资成本是企业进行一项融资决策时应优先考虑的一项重要因素。资金的筹集成本是指资金筹集过程中所发生的一系列费用的总和。具体应包括如发行手续费、广告费、资信评估费等费用。资金的使用成本是指企业在运用资金进行生产经营、投资过程中所发生的费用，如支付股利、支付利息等。筹集成本大多在筹集资金时一次性支付，受宏观经济形势、资本市场环境和融资规模等因素的影响较为明显，并且筹集成本在企业利用资金后将不会再次发生，多数企业对筹资成本的重视程度较低，因此企业大多数将资金的使用成本做为衡量融资成本的关键标尺。

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第三章 HD 房地产企业融资现状及问题分析 ......... 11 

3.1 企业简介 ...... 11 

3.2 企业财务概况 ......... 12 

3.3 HD 企业融资现状 ...... 14 

3.3.1 外部融资 ......... 15 

3.3.2 内部融资 ......... 19 

3.4 HD 企业融资中存在的问题 ..... 20 

3.5 HD 企业融资存在问题的原因 .......... 24 

第四章 改善 HD 企业融资问题的建议 ........ 29 

4.1 关注政府政策制定融资方案 .... 29 

4.2 构建多元化的融资渠道 ........ 30 

4.2.1 多元化融资的优势 ........ 30 

4.2.2 多元化融资策略 .......... 31 

4.3 增强企业融资能力 ..... 32 

4.3.1 提高企业自我融资能力 .... 32 

4.3.2 提高企业融资议价能力 .... 33 

4.4 合理化构建融资结构 .......... 34 

第五章 结论 ........ 35   

 

第四章  改善 HD 企业融资问题的建议 

 

从前文的分析中可以看出，HD 公司融资方式中存在渠道单一、融资成本高、融资结构不合理和自我融资能力差等问题。本章将针对其中的问题，提出具有针对性的对策，以期改善 HD 公司融资中存在的问题。

 

4.1  关注政府政策制定融资方案

我国金融市场和房地产市场受政府政策影响深远，因此房企紧随政府政策的调整，来制定科学合理的融资方案，做到未雨绸缪，弱化政府调控对于企业融资的影响，这对于稳定 HD 公司的融资来源具有十分重要的意义。例如当国内存贷款利率下调的情况，银行贷款融资成本有可能降低的情况下，企业融资应该向银行贷款倾斜。反之，当国内货币政策紧缩、存贷款利率上调时，企业融资应该积极的从海外和其他渠道获取。 2009 年 HD 公司成功登陆香港 H 股，为 HD 公司的海外融资铺平了道路。而且海外融资环境较好，当国内房地产调控政策趋紧，央行势必会提高金融企业的准备金率，甚至加息，HD 公司就可以积极的采用海外及其他融资渠道获取资金，减少在银行贷款渠道的融资规模，以减小国家政策对企业融资的影响。货币紧缩时，HD 公司可以选择从两个渠道来解决融资难题。一是海外债券融资。海外发行企业债券、海外上市融资等方式受国内金融政策影响较小，但是应该根据企业发展战略和需求来确定融资规模，切忌不计成本融资盲目融资。例如 2010 年与 HD 公司规模相近的碧桂园、世茂地产、雅居乐等企业在海外也进行了债券融资，但碧桂园融资年利率为 11.75%，世茂地产的优先债权年利率为 11%，雅乐居发行的优先票据，年利率为 10%，三者的融资成本都低于 HD 公司。因此即使国内货币紧缩，HD 公司融资渠道向海外倾斜时，也需要注意融资成本。 

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结论 

 

本文以 HD 公司作为研究主体，根据公司目前融资结构、融资方式研究此课题。根据国内外研究现状，结合现有的融资相关理论，对公司财务状况、融资现状深入研究，提出应对公司融资问题的建议。因此得出如下结论： 

（1）合理的融资决策，需要考虑企业的内外环境变动对其产生的影响。在了解自身实际情况的同时，及时掌握国家最新出台的相关政策。文章通过对 HD 公司当前的财务状况及融资现状进行分析，指出当前企业融资渠道中存在的问题及产生问题的原因。并结合国内关于房地产业的相关政策，提出改善企业融资问题的建议。 

（2）过度依赖银行贷款的房地产融资模式容易受到经济环境的影响，特别是在国家宏观调控政策下，可能造成房地产企业产生资金链断裂的危险。因此房地产企业在进行融资时应注意形成合理的融资结构，同时还要保证股权融资和债券融资的合理比例，从而保持较低的加权成本。由于房地产企业各自发展规模、经营状况等存在差别，企业应在安全、经济的基础上，合理恰当选择融资途径及其组合，改善融资结构，努力降低成本和风险。 

（3）房地产业多元化融资模式是房地产业未来发展的趋势。事实证明，单一的房地产融资模式将导致一系列的不良后果，大量不良贷款的积聚，导致房地产金融风险逐渐显露；房企盲目和失范的融资过程加剧了房地产金融风险。因此多元化的融资模式是我国未来房地产业融资改革的必然选择。房产业多元化融资模式的建立应在完善的房地产市场相关法律法规的基础上，强化房地产行业资金监管力度，为房地产市场创造更加公平、公正的环境，保证房地产多元化融资改革的顺利进行。  

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参考文献(略)