商品房买卖中惩罚性赔偿责任研究
引言
房地产行业一直是我国经济快速发展的推动力，为了维护房地产市场交易的正常秩序，国家提供有力的法律保障是非常必要的。补偿性赔偿责任制度已经不足以弥补买房人在现实生活中遭受的权益损害，因此，商品房买卖合同领域引入惩罚性赔偿责任制度具有必然性与必要性。在商品房买卖过程中，主要是商品房预售与交付两个环节，存在着许多侵害商品房买房人合法权益的行为，这些追根究底是房地产开发商的违约行为或者欺诈行为导致的。由于我国商品房买卖领域中法律制度的不健全，消费者自我保护意思薄弱和开发商的比较优势，买房人合法权益的保护亟待解决。只有加强保护房屋买受人在商品房买卖过程中的合法权益，才可以重塑房地产行业的和谐公正之风，营造良好的商品房市场交易环境，促进我国宏观经济稳步持续的发展，实现房屋出卖人与买房人的双赢。世界各国对于消费者权益的保护大部分规定的对象是动产，很少涉及到不动产权益保护。但是对于不动产交易中，消费者权益保护有规定的国家，法律制度还是非常健全与完善的，很多值得我们借鉴。西班牙《消费者和使用者利益保护法》和《住宅法》相得益彰，保护居民的商品房买卖交易，体系完善。英国在二战后颁布的《住宅法》对低收入家庭提供的住房实行控租政策。在1937年美国颁布了第一部关于不动产的法律。②日本早在1927年制定了《不良住宅地区改良法》与《不良住宅地区改良实施规则》，体现了日本对于不动产的重视。和动产相比，不动产标的额较大，涉及民众的利.益较大，有些甚至关于整个家庭的幸福。但是，现实中不动产所有人往往处于劣势地位，不懂得如何去保护自己的合法权益，或者国家并不够重视对于不动产的保护，没有相关的法律，给与很多不良动机商人以可乘之机，因此，一个国家要想建立完善的法律体系就不能不完善不动产领域的法律制度。与世界各国相比，我国城市住房改革起步较晚，但是发展比较快，在借鉴国外优秀法律制度的基础上，结合我国的司法实践与具体国情，逐步完善我国的不动产方面的法律，尤其是商品房买卖方面法律制度的建立与完善。
为了更好维护我国的市场交易正常秩序，建立统一、公平、竞争、稳定的市场交易环境，我国颁布了很多维护经济秩序的法条。1993年的《消费者权益保护法》较早引入惩罚性赔偿责任制度，第49条规定，经营者在商品或者服务交易过程中有欺诈行为，应该依据消费者请求增加赔偿数额，即为其支付所有价款一倍。《消费者权益保护法》2013年进行了修改，第55条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。”◎相对于之前的第49条规定，新的法条增加了惩罚性赔偿的数额，相当于“1+3”的赔偿标准。更加全面保障了消费者的合法权益，惩戒经营者的不正当经营行为，起到法律威慑的作用。1999年《合同法》第113条明确了惩罚性赔偿责任制度在合同法领域的适用，但是惩罚性赔偿责任运用的前提基础必须为交易一方存在欺诈行为。和前二个法律相比，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》)首次明确规定商品房买卖中的惩罚性赔偿责任制度，使得法官在审判买卖合同纠纷案件具有明确的立法规定，可以直接加以适用，有利于增加审判结果的公民可接受性与预见性，有利于维护司法的公信力与权威性。但是随着司法实践的发展，该司法解释关于惩罚性赔偿责任的规定还存在着许多问题，包括适用范围的局限性、适用条件上的不足以及赔偿数额标准的模糊性的问题，本文将针对商品房买卖中惩罚性赔偿责任的确定进行分析与研讨。
........
一、商品房买卖中惩罚性赔偿的适用范围
(一)惩罚性赔偿责任的相关规定解读
新修订的《消费者权益保护法》第55条规定，经营者在商品或者服务交易过程中有欺诈行为，应该依照消费者请求增加其已付价款或服务费用的三倍，增加的数额达不到500元的按照500元计算。”本条文适用的前提条件是在商品或者服务的交易过程中一方存在着欺诈的行为，但是“欺诈”行为并不是箭品房买卖中存在的唯一违法行为，而且本条文里“商品”能否包含“商品房”，自《消费者权益保护法》1993年颁布以来就引发学界与司法界广泛争议。1999年《合同法》第113条第2款规定，经营者在商品或者服务交易过程中有欺诈行为，依据《消费者权益保护法》的相关规定追究其赔偿责任。②该款条文把惩罚性赔偿责任制度延伸到合同法领域，但是并没有新的发展与突破点，也没有明谪指出“商品”是否包括“商品房”，该条文适用的基础条件也是一方存在着欺诈表现。《商品房买卖合同纠纷解释》中有三个条文规定了惩罚性赔偿责任在商品房买卖合同中的运用，具体包括以下三种情形：合同目的落空。该司法解释第8条规定，出现以下情况之一，弓丨起房屋购买人不能依约取得房屋，购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖房人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：一是商品房购买合同签订后，卖房人未告知购买人已经把合同约宰交付房子为第三人设定抵押权。
..........
(二)商品房买卖中惩罚性赔偿责任适用的界定
根据相关部门联合发布的《商品房买卖合同示范文本》，商品房的含义被界定为“商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋”。房屋出卖人通过公开拍卖、招标和协议转让形式取得了使用土地的权利之后，建造房子，再出售给买受人的房屋就是商品房。本文所提到的商品房不包括房改房、集资房、二手房、自建房等。②对于“商品房”是否为《消费者权益保护法》所称之“商品”，有“商品说”与“非商品说”两大观点。“商品说”认为商品房是商品，开发商建造房屋住宅并在市场上进行公开的销售，一供广大消费者去购买居住，用以满足居民居住生活的最基本的物质需要，具有商品的一般属性，当然属于其范畴。然而“非商品说”认同商品房是相对于一般商品来说较为特别的财产，没有统一的生产标准，无法作为普通商品在市场上自由流通，而且商品房所有权的取得不是在商品房买卖合同成立生效的时候，必须要去房产局办理所有权转移手续才可以获得所有权，这样就不能像普通商品一样在市场上自由流通，就算不上是商品。笔者认同“商品说”，虽然商品房所有权的取得不同于普通商品，但是不代表就不可以自由流通，现实中很多出现转手二卖和一房数卖的情形，先不谈合法与否，都是可以在市场上自由流通的表现，而且商品房买卖是居民为了生活居住需要、釆取等价有偿方式购买了一种特殊商品，当然属于商品，所以《消费者权益保护法》的惩罚性赔偿责任规定当然适用于商品房领域，只不过司法解释出台之后，根据特别法优于一般法的原则，必须优先适用司法解释，如果司法解释没有规定情形下才能适用一般法规定。
..........
二商品房买卖中惩罚性赔偿的适用条件.........12
(―)主体要件........12
(二)主观要素........13
(三)行为要件........14
(四)损害事实要件........15
(五)因果关系熟牛........16
(六)惩罚性赔偿责任适用条件的完善........17
三、商品房买卖中惩勒性赔偿数额的确定........23
(一)司法解释中惩罚性赔偿数额的规定与不足........23
(二)有关国家或者地区惩莉性赔偿数额规定之借鉴........24
(三)我国商品房买卖中惩窃性赔偿数额确定完善建议........27
三、商品房买卖中惩莉性赔偿数额的确定
(一)司法解释中惩罚性赔偿数额的规定与不足
依据《商品房买卖合同纠纷解释》第8条与第9条规定，房屋出卖人满足法律规定的那五种特定情况时，购买人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖房人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。①第14条规定，房屋实际面积与合同约定面积误差绝对值超过3%的情况下，房屋买受人同意继续履行合同的时候，如果房屋的实际面积小于合同约定的面积，买受人可以请求房地产开发商双倍赔偿。第8条与第9条的惩罚性赔偿数额规定是不超过已付购房款的一倍，即一倍以上两倍一下;第14条规定的惩罚性赔偿数额是非常明确的，即已付购房款的双倍赔偿金额。第8条与第9条给与法官较高的自由裁量权，依据案件的具体情况来判定最终的赔偿数额。而第14条限制了法官的自由裁量权，如果出现法律明文规定的情况，法官必须依照法律规定作出判决，没有商量的余地。因为在房屋实际面积小于合同约定面积且房屋实际面积误差大于3%的情况下，买受人还同意继续履行合同，买受人的现实损失不是一般的赔偿购房款与利息就可以补偿的。而且此种情况下，房地产开发商的行为也非常恶劣，利用房屋买受人信息不对称、没有专业测量知识的弱势，获取不正当的利益。如果不严惩，就不能体现立法宗旨，会导致其他房地产开发商也投机取巧，钻法律漏洞，甚至会导致司法腐败，破坏司法的公信力。这有利于更好维护房屋购买人的正当利益，保证市场公平正义秩序。
.......
结语
房地产开发商与购房人之间的民事纠纷层出不穷，不断涌现出新的矛盾问题，现行的法律有必要定时修订与完善。目前，我国明确适用于商品房买卖合同领域纠纷的法律就是最高院的司法解释，是法院审理商品房买卖纠纷的首选法规。但是，随着司法实践的发展，现实生活中出现了更多的新问题，并不仅仅局限于司法解释所规定的三种特定情形。因此，笔者结合我国的国情与现实问题，对该法律的适用做了三个方面的阐述与说明，并提出了个人的一些看法，但是适用范围、举证责任的分配、惩罚性赔偿数额的标准的确定一直都是惩罚性赔偿责任的重点与难点。笔者认为，我国现行司法解释关于惩罚性赔偿责任的适用范围规定过于狭窄，不能包含现实生活中发生的所有情形，建议改善适用范围的规定方式，采取混合式相对扩大适用范围;开发商欺诈情形下举证责任归于购房人，这对于处于弱势地位与信息不对称的买受人来说无疑难度很大，建议采取过错推定责任原则，同时放宽主观要件认定，可以把重大过失纳入主观要件中;统一惩罚性赔偿数额的确定标准，考虑多方面因素，同时处理好与补偿性赔偿数额的比例关系。惩罚性赔偿责任弥补了补偿性赔偿责任的不足与缺陷，给房地产开发商以警示的作用，以便于司法秩序的维护，减少违法行为的发生，维护商品房交易市场的环境。我国惩罚性赔偿责任法律制度的进步是显而易见的，发展前景也是值得期待的，相信我国的法律会不断地完善以适应复杂多变的现实需要。
............
参考文献(略)
