C公司BD项目社区商业运营管理改进策略思考
本文是一篇运营管理论文，本文以C公司BD项目社区商业运营管理为例，对该项目存在的运营管理中出现的问题进行了深入的探讨，旨在为提升社区商业价值和实现可持续发展提供相关建议。
第1章 导论
1.1 研究背景和研究意义
1.1.1 研究背景
（1）城市化不断提升，商业地产存量竞争
1980年以来，随着我国城镇化建设稳步推进，城市化建设由大增量建设转为存量提质改造。城镇化的快速推进是过去房地产的重要推力，旧城市的区域改造和新社区成片开发，使房地产迅速发展，同时商业地产也在快速发展，过多大体量商业地产项目集中开发。后来城镇化发展的渐渐放缓，每年开始缓慢增加，根据国家统计局公开数据表明：截止2023年年末，我国常住人口城镇化率已达到66.16%，城镇常住人口从2019年的62.71%到2023年的66.16%，城镇化率增速逐步放缓，从最开始的高速增长到现在进入质量优化的新阶段。
由于房地产在前期高速发展的背后，渐渐的隐藏了诸多问题：商业地产开发过于密集、同质化建设、缺乏规划引导等，造成很多大型的商业地产出现空置、运营难的现象，使商业地产竞争白炽化。比如位于重庆市中心地段解放碑的日月光中心广场、王府井百货、远东百货都由于运营困难相继撤场。从2017年开始，全国的购物中心实际开业率就开始不断下行，从最高点实际开业率65.8%到2022年实际开业率40.9%，从2020年开始就未超过50%，在时代的洪流中面对电商的冲击、商业地产市场的竞争及疫情影响的多重原因下，许多企业不得不对存量商业资产进行升级，希望能够寻找到新的经营领域和机遇。
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1.2 文献综述和述评
1.2.1研究现状综述
西方国家商业发展较早，西方很多国家的社区商业都针对自己国家的情况制定了切实可行的方案，大多数都有完善的规划。他们起步较早，在上个世纪中期就实现了高速的发展，社区商业布局较为合理，已经具有特色的商业模式包含新加坡的邻里中心模式、日本的社区商业街协同模式和美国的社区商业中心模式。我国社区商业发展虽较国外发展稍微晚一些，在早期时段对此方面的研究较少，随着后来城市化水平的不断提升和经济的发展，商业地产不断繁荣，作为配套的社区商业也不断增加，国内学者专家对此方面进行的研究也逐渐增多，对社区商业的研究也越来越透彻。
（1）从社区商业发展内涵和意义的角度
越村幸弘（2004）认为发展社区商业是与地区房地产开发同步的，与地区的经济及社会环境联系紧密，与周边环境协调共存，发展社区商业可促进周边各地区的发展，可增加就业机会，营造和谐的市场环境【1】；沈萌萌（2003）提出从社区商业的内涵来看，人们对生活质量的追求不断提高、城市化水平的不断发展促使其成为未来商业的一个新的增长点，通过对社区商业兴起的时代背景及国外成熟商业社区的分析，提出了符合中国特色的发展模式【2】；傅艾平（2022）认为社区商业的发展是城市建设和商业发展的重要组成部分，是满足居民社交活动和综合消费的一个载体【3】；
（2）从社区商业定位、发展模式、现状的角度
宋春光和刘江涛（2008）通过分析国外三种不同的社区商业模式：美国社区商业中心模式、日本社区商业街协同模式、新加坡邻里中心模式，阐明我国社区商业发展模式应以社区内居民的商品购买力水平和社区所处的地理位置为基础进行合理规划【10】；靳晶晶（2018）通过研究美国、英国、日本、新加坡4个社区商业开发较成熟的国家，对我国社区商业发展提出需以规划指导先行，注重公益与商业相结合，支持业态多元化发展【11】；陈安琪（2019）认为房地产开发公司为了快速回笼资金，采取“租售并举”的方式，导致之后商业部分不便于统一经营管理，后期不能对住宅物业产生溢价，并会带来负面的影响，通过对保利、万科、龙湖头部的房地产企业的社区商业的运营模式的分析得出社区商业需要小火慢炖、周期放长、运营有方才能取得稳定发展，房产企业还需进行转型升级，成为全价值链的资产管理者【12】；
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第2章 核心概念和理论借鉴
2.1 核心概念
2.1.1 社区商业
“社区”一词最早来源于拉丁语fellowship，最早的意思是亲密的关系和共同的东西。但是不同的学者理解的含义都不相同。德国的社会学家斐迪南·滕尼斯（1855-1936）首次在他说出版的《Gemeinschaft and Gesell-schaft》《(社区与社会》)一书中，将社区的含义解释为一种亲密的社会关系；但有大部分的西方社会学家把社区定义为一定地域的社会关系结构，他们的着眼点不再是社会关系的亲疏，而是社会关系的地域限制，学者们的观点虽然存在着不同的见解，但社区这个概念的研究是不能离开一定的社会共同体以及它的地域性。我国的学者对社区的含义理解的是，社区是在有明确的地理区域内，有不同年龄、性别、职业、文化背景的居民聚集在一起进行一定社会交流、合作和互助，对于促进人际交往，提升居民生活质量具有重要意义。
社区商业主要是以住宅小区为载体，以特定地域里居住的居民为服务对象，满足居民的日常生活消费需求，为他们提供便民利民的服务，满足和促进居民综合消费需求的属地型商业。社区商业的目标客群是特定区域的居民，主要提供社区居民所需的日常生活服务，这些服务存在经常性、便利性、多样性，但不一定都是价格低的服务。由于服务的对象是特定的居民，所以社区商业的消费日常性、重复性很高。社区商业的规模也是受到该区域居民的收入、居民的年龄结构所影响，需要具有针对性提供相对的服务，满足居民的多样性需求才能创造最大的价值。社区商业“因住而商”其存在的意义就是满足社区居民的生活需要。
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2.2 理论借鉴
2.2.1 中心地理论
中心地理论是由德国地理学家克里斯泰勒在1993年提出的，这一理论当时是在西欧国家工业化和城市迅速发展的历史背景下所提出来的，讲述了在一定区域内城镇等级、规模、职能间关系及其空间结构的规律性，克里斯泰勒认为中心城市周围地域的中心向周围地域提供商品和服务。中心地分为不同等级，每个高级中心地附属了几个中级中心地和多个低级中心地，他们的等级与其职能对应，低级中心的数量多,提供的商品和服务的档次低端，种类少，职能就是只能满足居民的日常生活需求。而高档家具、贵重珠宝、医院则属于高级中心地，这类中心地数量少，涵盖的职能多，服务的人群广，在数量和职能上介于低级中心和高级中心的是不同层次的中级中心地。这个中心地可以是一个城市，也可以是城市内部的一个商业中心，或者是某个区域的一个中心点。中心地都有一个服务范围，在这个范围内提供商品和服务。克里斯提出的理论为后来学者研究城市商业空间层次结构提供了最直接的依据和理论根源，社区商业作为城市内部商业空间，也离不开这一理论的指导，人们在购买商品和享受服务时，如果其他外在条件都相同，一般会选择距离自己最近，最方便的地方。
社区商业就是满足居民日常生活消费的地方，就是距离最近的商业，符合中心地理论，参照这个理论，对社区商业的选址、定位、发展具有指导意义。例如位于重庆市九龙坡区的华润二十四城是大型社区，其社区商业运营管理充分考虑了中心地的功能。在社区中心位置设置了万象城大型的购物中心，涵盖超市、电影院、品牌服装店、餐饮、奶茶等多种业态，服务半径覆盖整个社区及杨家坪周边部分区域。同时，在社区各居住组团附近按照居民的需求配套了小型商业网点，如便利店、洗衣店、快递店等，满足居民日常生活的即时需求，这种就是下楼就可以满足的消费需求。这种分层级的商业布局合理确定了社区商业作为中心地的服务范围和商品服务层次，保障了不同区域居民的生活需求及便利性。
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第3章 C公司BD项目社区商业运营管理现状描述 .......................... 23
3.1 C公司BD项目社区商业基本概况 ........................... 23
3.1.1 C公司业务简介 .......................... 23
3.1.2 BD项目社区商业情况简介 ......................... 23
第4章 BD项目社区商业运营管理中存在的问题 ..................... 41
4.1 管理方面存在的问题 ......................................... 41
4.1.1 维修服务质量低及管理责任混乱 ................. 41
4.1.2 项目内商铺空置率高 ........................... 41
第5章 BD项目社区商业运营管理问题的成因分析 ................... 45
5.1管理方面问题的成因分析 ................................. 45
5.1.1 现场缺少工程专业技术人员 ..................... 45
5.1.2 维修管理制度权责不明 ............................. 45
第6章 BD项目社区商业运营管理的对策建议
6.1 从管理方面进行改进提升
6.1.1 加强运营管理人员培训
在BD社区商业运营管理中，日常的工程维修工作至关重要，对于商业部分专业的工程维修，项目上运营管理团队需要增加专业工程技术人员，可对维修责任进行认定及督促相关单位的维修工作，有利于推动现场的维修整改工作。由于整体经济大环境不好，现在C公司不考虑增加项目上的工程技术人员，为解决缺乏专业工程技术人员的情况，为保障日常维修工作正常开展，建议公司针对项目运营管理人员制定培训方案，聘请相关的工程技术专家提供定期的专业培训课程。
（1）运营管理人员培训具体措施
首先聘请工程技术专家开展定期专业培训课程。课程内容的设定需深入项目现场商铺的维修情况，包括常见的电气故障、给排水问题、防水渗漏问题、烟道漏油漏烟问题等。根据现场商铺的维修情况邀请工程技术专家制定有针对性的培训课程，课程可设置“商铺电气系统故障诊断与维修”“给排水管道堵塞常见问题及处置方法”“防水渗漏原因及处理方法”等。课程内容需要涵盖理论知识，还应包括大量实际案例进行穿插分析，使培训人员能够将所学知识迅速迁移到现实维修场景中进行实际运用。培训的课程建议设定为每月一次，每次培训时长为2-3小时，包括理论讲解、案例分析、现场演示和问题解决环节。培训的形式建议采用线下集中培训，选择带项目内的会议室或者现场需要维修的商铺内进行，方便现场运营管理人员进行学习，同时对每次培训内容进行录制，可制作层线上课程，供后期进行复习和新入职员工的学习。
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第7章 研究结论
7.1 研究结论
当前整体经济大环境相对疲软，核心区域商业中心竞争激烈、出现发展过剩的现象，社区商业作为满足人们“最后一公里”的商业模式正在渐渐崛起，迎来了发展机遇。本文以C公司BD项目社区商业运营管理为例，对该项目存在的运营管理中出现的问题进行了深入的探讨，旨在为提升社区商业价值和实现可持续发展提供相关建议。
通过对相关商业的文献资料与理论基础，认识了社区商业发展内涵、意义、定位、发展模式、“互联网+”新型运营模式等内容，以此为基础对BD项目社区商业的运营管理进行研究，采用了访谈和问卷调研的形式，针对消费者、商家、管理人员进行了沟通，全面了解到现在商业营运过程中存在的问题和不足，发现问题根源主要体现在管理和运营两个层面，根据实际情况进行分析提出了相关对策：在管理方面需加强运营管理人员培训是提升管理水平的关键，提高管理人员的专业素养和业务能力。同时设置标准化维修细则，明确各方责任，避免维修过程发生推诿现象，提高维修效率。此外对商业硬件设施进行升级，改善硬件条件满足商家多样化经营需求。在运营方面需注重商业街区整体打造改变商业氛围不足的现状，为消费者创造有吸引力的商业。其次是根据消费者需求合理逐步完善业态布局、合理调整业态分布、避免同质化竞争。优化招商时序和政策有助于吸引更多优质意向商家品牌。建立数字化运营服务平台可以整合各方信息资源，提高运营效率和服务质量，也可为后期商业运营决策提供数据支持。
参考文献（略）
