基于利益相关者理论的GH高速公路REITs项目绩效评价探讨
本文是一篇项目管理论文，本论文所研究的案例为地方性国有企业公募项目，仅运营了2年，其研究结果可能无法完全代表高速公路行业REITs融资的实际情况。
第一章绪论
1.1选题背景
随着中国改革开放进度的不断加深，金融与不动产投融资领域也在不断学习发达国家，REITs（Real Estate Investment Trusts），即“不动产信托投资基金”，是指向投资者募集资金，投资于不动产并通过对不动产的管理运营取得收益进而向投资者分红的一类投资基金。REITs最初诞生于20世纪60年代的美国，是为了方便公众投资不动产、激发不动产市场活力而开辟的创新型产品。在REITs出现至今的60年间，其在全球范围内逐渐扩展，亚洲REITs的引入源于20世纪末发生的亚洲金融危机以及该事件带来的不动产市场的萧条，由此，新加坡、日本、中国香港等地陆续发行REITs产品，REITs在亚洲市场逐渐繁荣发展。目前，国际上已有40多个国家和地区成功发行REITs产品，REITs的底层资产也从传统商业楼宇扩展至基础设施、工业地产、购物中心、数据中心等多个领域。在不断活跃的金融市场下，REITs产品种类不断丰富、模式不断创新，成为不动产投融资的有力工具和国际金融市场的重要产品。截至2022年8月底，根据世界银行统计，全球已上市的REITs共有921只，分布于40多个国家和地区，总市值超过2万亿美元。
在当今国资委要求央企国企实现“双降”目标的考核政策下，高速公路行业长期单纯依赖银行贷款等传统融资的方式已逐渐受限，渠道逐渐收窄，拓宽高速公路建设项目投融资渠道已经成为高速公路行业各利益相关方共同的心声。
虽然此前国内部分企业早已开始了一些REITs的实践，但因国内市场对REITs的认知还很低，相关的法律制度不完善，REITs在中国的发展进度缓慢。但所幸，在2020年4月和7月，中国证监会和国家发展改革委员会相继出台两条政策，不仅为包括高速公路在内的基础设施REITs的发展开辟了新的篇章，也助力了高速公路行业实现中长期规划的目标。截至2023年6月末，根据中信证券统计，已上市的公募REITs产品达28只，扩募后的总发行规模为975.32亿元，总市值为871.62亿元，累计分红47.37亿元。资产类型涉及高速公路、产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保以及能源六大类，其中高速公路类最为活跃，规模也最大。
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1.2研究意义
1.2.1理论意义
因为引进较晚，所以国内虽然有20多年的REITs研究历史，但在基础设施公募REITs上的研究却较为稀少，主要集中在特征和制度建设等方面。已有的绩效研究多基于已有类REITs产品架构，将其与标准REITs进行对比，进而提出类REITs向标准REITs改进的可行性途径，或是针对REITs政策及税收问题等进行研究，提出配套体系建设的相关建议。在2020年国家提出基础设施公募REITs试点后，有学者就基础设施REITs的交易结构、发行意义等进行阐述，但由于发行较晚，多是基于理论研究和宏观层面。国内首批公募REITs于2021年6月上市后，REITs的实践情况与已有的理论研究存在一定差异，同时已有研究成果对具体案例进行分析的文献鲜有之。本文对其实际应用的研究可以进一步提高研究针对性，促进和完善相关理论研究，为未来的进一步推广提供发展思路。
1.2.2现实意义
REITs是一种广义上的资产证券化，其基础资产是流动性较差的底层资产。与一般资产证券化由基础资产的现金流支持不同，REITs由底层资产产生的租金和未来资产的价值支持。从理论上讲，REITs有两个收入来源：租金收入和未来处置所带来的收益。
当今世界各国都在加快基础设施建设的步伐，而高速公路作为基础设施的重要组成部分，对于国家和地区的经济发展具有不可替代的作用。然而，高速公路的建设需要庞大的资金支持，其中政府在资金来源和使用上扮演着至关重要的角色。因此，如何探索新的融资渠道，解决基础设施建设融资难的问题，具有十分重要的意义。近年来，REITs在国内外资产证券化市场中的应用日益广泛，但在高速公路领域中的应用还较为局限。本论文的研究方向是基于利用REITs在高速公路领域中的融资应用，相比于之前研究的基于传统地产公募项目的REITs融资应用研究，这种新型应用领域的探索具有创新性。
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第二章相关概念和相关理论
2.1相关概念
2.1.1绩效和企业绩效的概念
绩效是管理学中的一个概念，它综合考量了一定时期内的工作行为、方式、结果以及所产生的客观影响，涉及成绩和成效的评估。
在一特定经营时间段内，所谓企业绩效即涉及企业的运营表现和经营者的成绩。在运营表现方面，包括了盈利状况、资产运用效率、偿债能力，以及未来潜力等多方面因素。而经营者的成绩则明显反映了他们在企业管理过程中对于经营、成长和发展所做的贡献与取得的业绩。
2.1.2企业融资的概念
（1）企业融资的定义
是指企业为了满足经营和发展需求，从外部获取资金的过程和手段。融资是企业生命周期中非常重要的一环，它可以帮助企业筹集资金用于扩大规模、投资项目、研发新产品、应对运营资金需求等。
（2）企业融资的主要目的
首先是为了满足企业的资金需求，因为很多企业无法完全依靠自身的内部资金来支持其发展和运营。通过融资，企业可以获得额外的资金来源，从而提高其资本实力和竞争力。
其次是扩大生产规模，企业可以利用外部资金购买更多的生产设备、原材料或雇佣更多员工；进行研发和创新，为了保持竞争力，企业需要投资于新技术或新产品的研发、开拓新市场，外部资金可以帮助企业进入新的地区或新的行业领域。
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2.2相关理论
2.2.1绩效评价理论
"目标管理和自我控制"的主张受到了彼得·德鲁克的支持。德鲁克认为，工作并不是为了工作本身而存在，相反，工作是为了实现特定目标而存在的。因此，他强调了将"企业的使命和任务转化为目标"的重要性。目标管理的理念在美国迅速传播开来。这一时期正值第二次世界大战后，西方经济正在从恢复阶段转向迅速发展阶段。企业迫切需要新的方法来激发员工的积极性以提高竞争力。目标管理理念因此得以广泛应用，很快也被日本和西欧国家的企业所采纳，成为国际管理领域的一项重要实践。
KPI的理论基础源自帕累托提出的二八原理，该原理指出在一个企业的价值创造过程中，80%的工作任务由20%的关键行为完成。抓住这20%的关键工作，就可以掌握整体局面。
罗伯特·S·卡普兰（哈佛商学院领导力开发课程教授）和大卫·P·诺顿（复兴全球战略集团创始人兼总裁）进行了长达一年的研究，研究了12家在绩效评估方面处于领先地位的公司。他们在1992年1月份和2月份的《哈佛商业评论》上首次发表了"平衡计分卡"的概念。这一框架包括四个方面：财务（如何看待股东）、内部流程（我们应该拥有哪些竞争优势）、顾客（顾客如何看待我们）、以及创新与学习（我们是否能提高和创造价值）。
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第三章 GH 高速 REITs 项目概述 ................................. 18
3.1 中国高速公路行业的发展与融资情况 ........................... 18
3.1.1 中国高速公路发展的情况 .............................. 18
3.1.2 中国高速公路行业的融资情况 ....................... 18
第四章 直接利益相关者绩效分析 ............................... 31
4.1 直接利益相关者绩效评价指标的选取 ........................ 31
4.2 原始权益人绩效指标分析 .......................... 33
第五章 间接利益相关者绩效分析 ................................. 45
5.1 间接利益相关者绩效指标的选取 ............................. 45
5.1.1 监管部门 ................................... 45
5.1.2 通行客户 ........................................ 45
第七章启示和建议
7.1 GH高速REITs项目带来的启示
7.1.1提高经营效率，推动多方参与基础设施公募
REITsREITs的应用有助于公司改善其资本结构、降低杠杆率、激活资产。公司应该抓住发行REITs的机会，以提升运营效率和经营能力。以本项目为例，该REITs所包含的底层资产为GH高速公路。由于REITs的发行，运营效率得以增强，运营成本降低，沟通障碍减少。只有通过整合和协调各种资源，才能实现规模效应，提高运营效率和效益，充分发挥REITs对公司的积极作用。
过去，高速公路行业发行的类REITs属于私募产品，投资门槛高，融资对象有限，未能充分发挥REITs的融资潜力。与国际市场上成熟的REITs产品相比，仍有一定差距。而公募REITs则面向更广泛的投资者群体，流动性更高，融资规模更大，可以最大程度地发挥REITs的融资潜力。这有助于促进供给侧改革，改善市场结构。因此，需要多方共同努力推动公募REITs的进一步扩展。
7.1.2转变企业思维模式，增强REITs的专业性
公募REITs代表了从产业型模式向资产管理模式的逻辑演变。对于以前持有资产的情况来说，最迅速回笼现金的选择通常是出售特许经营权。然而，随着公募REITs的兴起，持有的资产将长期获得资本支持，从而有机会专注于提升经营能力和现金流水平。可以看出，公募REITs鼓励积极的资产管理模式，通过运营管理和品牌提升持有资产的价值，同时也是对过去过度依赖母公司信用担保和固定资产抵押模式的一种修正。
项目管理论文参考
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第八章结论
8.2结论与展望
高速公路行业经过多年来的加速建设，积累了大量的存量资产，并且行业的整体负债率持续增加，存量资产盘活、转存为增是解决行业融资问题的重要方向。高速公路REITs能够实现优质高速公路资产的快速变现，打通存量与增量转变的资金循环，缓解资金压力并降低财务风险。同时，公募REITs在国内尚处于试点阶段，对企业而言，发行REITs处于强有力的政策机遇期，也契合企业扩大融资渠道和轻资产转型的需求。尤其是对于拥有进入成熟运营期的高速公路的企业来说，其资产特性与REITs底层资产要求高度匹配，在REITs发行上更加具有优势。
在委托代理关系中，原始权益人同时作为主要委托人和代理人，具有加强资产管理的内生动力和自我激励，有利于保护其他投资者利益，增强市场投资信心。高速公路REITs的多重监督也促使运营管理机构提高运管能力、加速轻资产转型，从而保证杭徽高速这一底层资产项目稳定运营，为REITs后续的资本市场表现提振信心、保驾护航。广州市国资委作为发起指导，在整个REITs申报和募集发行中具有严格的前瞻性设计，对于方案中具体交易结构的搭建也符合效率与规则的双重要求。
参考文献（略）
