H房地产企业融资风险分析及优化建议

本文是一篇企业管理论文，笔者认为房地产行业作为资金密集型行业，融资成为其发展过程中不可避免的环节，同样也是其资本构成的主要部分。在此情形下，房地产公司就不得不预防与应对不同的融资风险问题，而唯有做好融资风险的预防和处置工作，也才有可能实现房地产公司的健康可持续发展。
第一章绪论
1.1选题背景与选题意义
1.1.1选题背景
自住房制度变革开始，我国的房地产行业迅速发展，一度为国民经济的发展做出了重大贡献，其在对GDP的发展、税款的增收起到直接作用的同时，也给社会增加了许多就业机会；然而另一方面，房地产行业资金需求量大且回收期长，融资成为其生存发展必不可少的部分。受宏观经济政策的影响，再加上国内房地产业本身的特点，融资结构不均衡、融资成本高、融资困难等融资风险逐渐显现出来，且这一系列问题愈演愈烈。而房地产行业“三道红线”的提出，将为房地产行业的融资带来进一步的挑战。因此，如何降低融资成本、优化融资结构、拓宽融资渠道以及提高资金使用效率等成为房地产行业亟待解决的问题。 H房地产企业作为房地产行业的佼佼者，投资规模大，且PPP项目众多，需要垫付大量资金，在其内源融资严重不足的境况下，资金缺口很大，融资成为其不得不面对的现状。这无论是对H房地产企业的企业信誉，还是对H房地产企业进行进一轮的融资，都将是巨大的挑战。因此本文将以H房地产企业作为地产行业的代表，剖析其融资现状以及面临的重大问题，并针对性的提供改善举措，以弱化其融资风险、优化其融资结构，促进公司长期可持续增长。
1.1.2选题意义
房地产这一产业链条涉及到多个行业，像建筑施工、钢筋、水泥等众多行业都受到房地产行业发展的影响，并且对房地产行业的依赖性很强。在此背景下，毫不夸张的说，房地产行业俨然已成为国民经济持续稳定发展的压舱石。
在国家宏观融资环境的大背景下，环京限购政策的推行也对H房地产企业的销售及回款产生了很大的影响；而针对房地产行业的“三道红线”的落实将会为以H房地产企业为代表的房地产行业的融资带来更大的困难。本文以H房地产企业为例，以融资理论为基础，同时结合房地产行业自身的融资特点，分别从其经营情况、内源融资、外部融资以及外部环境等各方面进行融资风险分析，以探究其存在的融资问题，并依据其呈现出的问题提出具体的应对方案，弱化其融资风险，改善其融资结构，提升企业信用，以促进H房地产企业的良性发展。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
（1）融资方式的研究
关于房地产融资方式的分析，国外许多学者针对不同的房地产企业进行了各式各样融资方式的研究。Levy（2007）研究发现，对于初创型急需发展业务的房地产企业，一般都会主动选择负债，偏向于债务融资以扩大企业规模，而对于逐步发展成熟的大型房地产企业，则更多的偏好股权融资来满足对资金的需求；SA.Bond（2006）选择了一系列房地产公司并对其融资数据进行分析，研究表明相比股权融资方式来说，多数房地产企业倾向于选择债务融资。此外，从动态模型角度来看，在房地产行业优序融资理论比权衡理论更为广泛应用；LouisArchambaul（2012）对房地产行业的各种融资方式进行了研究，发现信托融资为最佳的融资方式。与其他融资方式相比，信托融资不仅可以有效减少房地产企业的融资成本，而且对房地产行业的可持续性发展更加有利，因此在条件允许情况下，企业可以有偏向的选择信托融资这一融资方式。
此外，Mwathi（2016）选择了内罗毕几十家房地产公司5年的融资数据进行了分析研究，结果表明，抵押融资在内罗毕房地产行业中最受青睐，是融资中最重要的资金来源，而权益融资则在各种投融资结构中占有相对较少的份额；JianfuShen(2016)通过对我国国有房地产公司和非国有房地产公司的贷款比率进行了对比分析，研究表明国有房地产公司的贷款比例比非国有企业增长要快，且信贷市场通过债务融资对房地产行业的资本结构产生的影响十分显著；JibinJose(2020)提出在融资过程中，对短期且急于完工的项目选择债务融资，但债务融资相比股权融资来说，却对企业产生较重的负担；Manuel(2020)对房地产企业的融资方案进行比较分析，结果表明银行贷款在其中占据较大的比重，而过高的银行贷款使得企业因此而承担过高的融资成本，因此房地产企业应适当调整银行贷款的比例，以降低企业的融资成本。
第二章相关理论概述
2.1融资结构理论
2.1.1静态权衡理论
静态权衡理论源自于MM理论，MM理论指的是在某种假设条件下，企业的价值水平与其融资方式是没有关联的。但由于其假设条件与现实条件相差甚远，因此无法对现实中的融资选择行为进行合理的解释。而静态权衡理论则修正了MM理论中不顾及税收与财务困境成本等各种因素的缺陷，对债务人和大股东之间的利害关系进行了更深层次的剖析，在理论上证实了目标资本结构的合理存在性，且公司价值水平也会在企业实现目标资本结构时达到最佳。然而获利能力更强的企业其财务杠杆水平反而更低，这与静态权衡理论的中心思想相违背。
2.1.2动态权衡理论
由于静态权衡理论无法对获利能力更强的企业拥有更低的财务杠杆水平进行说明，也无法很好的说明某些制度对资本构成的影响，并且对资本结构与股票价格变化之间的关系也无法作出说明。因此，许多学者开始尝试以动态衡量的视角对资产结构展开深入研究。动态权衡理论以资本市场半强式有效为前提，即在不出现市场信号不对称的情境下，公司以价值最优化的目标实现了筹资。而动态权衡理论则对静态权衡理论中所提出的目标资本构成作出了定义，在此基础上，又另外考察了对调整成本的作用，并指出融资结构将会动态的趋于目标水平，这在一定程度上解决了静态权衡理论的不足，比静态权衡理论有着更佳的说明力度。不过，当公司处在集中的所有权结构和弱的制度环境下时，其以价值最大化为目标而进行融资的假定前提条件却并不成立。
2.2债务期限结构理论
在企业对外进行债务融资活动时，对债务期限结构的选取也是十分重要的。因为如果企业内部选用了不合适的债务期限结构，则往往会对公司的债务融资活动乃至财务安全形成负面的影响。所以，合理的债务期限搭配结构对企业的发展和扩张至关重要。正因如此，许多国内外学者都对企业债务期限结构进行了大量的深入研究。目前比较有代表性的债务期限结构相关理论有税收理论、信息不对称理论、权衡理论这三种理论。
2.2.1税收理论
债务期限结构中的税收理论认为，税率、利率的期限结构和利率的波动性是对公司的债务期限选择产生影响的最为显著的三个因素，而企业选用的债务期限结构不同，其所产生的税务影响也就不相同。所以，从理论上来说，公司可以选用恰当的债务期限结构以使税收效果达到最佳。
2.2.2信息不对称理论
信息不对称理论指出，公司的内部人员比外部投资人掌握了更多的公司内在信息，从而会产生公司道德风险问题以及投资人的逆向选择情况，而此时公司可以通过对债务期限结构的选择来解决这些问题。信息不对称理论具体又分为信号传递理论和流动性风险理论。信号传递理论指出，相比于短期债务，长期债务更有可能为一个公司带来风险。也正因如此，财务状况良好的企业将更偏向选择短期债务，以向市场传递其财务状况良好的信号，从而降低信息不对称成本；流动性风险理论比较重视短期债务的流动性风险，该理论认为，对于信用等级较好的企业来说，其选择短期债务所产生的不利影响要低于所带来的预期利益，从而会更偏向于选择短期债务市场；而资信评级较差的企业，则因为不被长期债务金融市场所接纳，从而不得不需要承受短期债务的流动性风险，进而导致发行了更多的短期债务；对于信用风险等级介于上述上两者之间的企业来说，由于其流动性风险的影响要高于所带来的预期利益，所以这类企业通常会比较倾向于选择长期债务。
第三章H房地产企业融资现状分析.................13
3.1 H房地产企业简介..............................13
3.2房地产行业融资现状分析..........................13
第四章H房地产企业融资风险及成因分析..................22
4.1 H房地产企业融资风险分析.................................22
4.1.1 H房地产企业财务绩效指标分析............................22
4.1.2 H房地产企业财务杠杆系数分析...................28
第五章H房地产企业融资风险管理建议.....................35
5.1密切关注宏观政策，及时做好战略调整...........................35
5.2合理把控股债融资，优化融资结构......................35
第五章H房地产企业融资风险管理建议
5.1密切关注宏观政策，及时做好战略调整
通过对H房地产企业的融资相关指标进行分析发现，整体来说H房地产企业的现有融资结构满足了企业发展的需要，给公司的发展带来了巨大的资金来源，但与此同时也给企业带来了更多的财务风险，影响了公司的良性可持续发展。本章节基于对H房地产企业融资现状及相关财务指标的分析，针对从中所发现的问题，为H房地产企业筹资风险的预防与处理提出相应的建议。
我国的金融市场起步较晚，目前，相关法律体系尚不健全，这对于房地产融资市场的监督是十分不利的。在整个房地产融资过程中，各金融机构为了降低坏账比例，信贷条件变得越来越严苛，这对房地产企业的发展造成了一定的限制。为了促进现代房地产市场经济的发展，政府及各大金融机构也在随着市场变化情形不断做出调整，以尽可能兼顾企业的融资需求与金融机构的利益。在此宏观融资环境下，企业要时刻密切关注宏观融资政策，做好战略调整，以迎合政策导向，及时规避影响融资的不利因素，同时利用好自身优势方面，做到既满足自身融资需求，又使企业的融资风险降到最低。 第六章结论与不足
6.1研究结论
房地产行业作为资金密集型行业，融资成为其发展过程中不可避免的环节，同样也是其资本构成的主要部分。在此情形下，房地产公司就不得不预防与应对不同的融资风险问题，而唯有做好融资风险的预防和处置工作，也才有可能实现房地产公司的健康可持续发展。H房地产企业作为房地产行业的佼佼者，自成立以来，借助于国内房地产行业的东风迅速崛起，其规模不断发展壮大，急速扩张的企业战略确实在一定时期内为其带来了高额的利润回报，但也由于其急速扩张造成的资金大量需求以及市场形势与融资政策的变化等原因而导致其资金紧缺，产生了严重的融资风险问题。基于此种现实情况，本文结合了整个房地产行业的融资背景具体分析了H房地产企业的融资现状及财务绩效指标，此外还根据针对房地产行业最新发布的“三道红线”政策对H房地产企业相应指标进行了分析，同时引入了Z-score模型对H房地产企业进行信用风险分析。最后发现，在伴随着严苛的外部融资政策到来之时，H房地产企业的融资结构不均衡、偿债能力不足、期限结构不合理等融资问题就集中暴露。针对H房地产企业所面临的内外部融资环境，H房地产企业应采取措施优化其融资结构、拓宽融资渠道、充分发挥清欠部门的清欠作用，同时以风险管理视角建立一套风险预警指标体系，以提升融资风险的管控效果。
当然，对于整个房地产行业而言，由于行业自身的特殊性，深受宏观经济环境的影响，仅通过财务风险分析工具未必能完全应对好复杂多变的融资问题。房产企业在此基础上，要结合行业的周期性及行业竞争环境，树立正确的融资观念，提高融资风险意识，科学有效进行融资筹划，严把财务风险指标刚性；同时，对于融资预算的整个动态过程予以跟踪并根据市场需求的变化适时做出调整，以维持投资收益率、融资风险、融资成本三者之间的平衡，增强企业收益能力，降低企业融资风险。
参考文献（略）