A房地产公司D项目成本控制思考

本文是一篇项目管理论文，笔者认为房地产企业要想提高盈利点，必须在项目的全过程进行成本控制，找到房地产项目成本控制各环节中存在的问题，找到问题的根源并提出解决办法。其他房地产公司从A公司的经验和教训中借鉴，搞好企业项目成本控制工作，结合每个项目的具体情况制定合理的成本控制方案，提高企业的销量。
第一章  绪论
1.1研究背景
二十世纪以来，随着我国改革开放力度不断加大，经济发展水平也得到了较大幅度的增长。同时，城市化发展迅速也在一定程度上促进了人民生活水平的提高，生活质量得到保障，广大人民群众对居住料件的改善与提升有着较大的期望，因此，房地产企业有着很大的机遇。在我国经济发展的同时，房地产逐渐成为我国国民经济发展的重要支柱，有着较广的覆盖面积，且房地产的良性发展有着重要作用。 随着房地产经济不断发展，房价也逐渐上涨，政府为了控制各地的房价上涨趋势采取了增加税收、限制购买、增加信贷等许多措施，在控制房地产上涨的过程中，政府颁布了一系列控制房地产上扬的政策，因此使得一些小型房地产无法继续上涨，上市公司无法在市场上肆意妄为，购房者对房地产的信心产生了动摇，房地产企业逐渐向三四线城市转移。如今，各地房价渐渐理性设定，购房者抱着再看看的心态，将注意力从房地产身上转移到其他，这导致房地产的市场占有额持续降低，由于购房者数量减少，房地产内卷化现象越来越严重，房地产的收益下降，流动资金减少，占用资金增加，并且随着对房地产行业贷款政策的严格管控，政府在资金监管上更加严苛，这直接导致房地产面临着严峻的挑战。与此同时，除了房地产运营成本不断增加外，开发成本中各种费用类别随着物价的上涨不断增加，许多实力有限的企业，都会将资金和社会信誉度给有限的企业，伴随着自身盈利的发幅度下降，也面临着同类行业公司中的竞争，生存空间变得极为狭窄。
A房地产开发公司成立于20世纪后期，在行业领域中扮演着新成员的角色，资金较短缺，但只有在本省才有着一定的名声和威望，相较于其他各地房地产巨头们，A房地产资金水平、管控能力、运营水平与巨头们有着很大的差距。但由于客观原因，这些大差距难以在短时间内赶超上。然而在经营项目的过程中，可以充分利用自身的优势，去控制项目开发的成本，就可以在领域中不处于劣势地位，这也对公司未来进一步发展有着至关重要的作用。根据国内外成功的案例中，可以发现房地产开发在控制成本上不仅需要降低原材料的价格，还需要从公司内部管理中实现同步创新，以此来实现成本上的控制，最终实现房地产开发各个环节的高效低成本的运营，同时提高效率与盈利。
1.2研究目的和意义
1.2.1 研究目的
房地产开发过程中，成本的控制是重要的一个环节，也是房地产工程管理当中关键点。房地产开发工程从管理项目中的决策环节、计划制定环节、实施招标环节和建设投入环节，实现对资本的管控。房地产开发项目需要将控制投资严格地制定在计划之内，对待每个环节中存在的差异，要仔细且认真地进行对比分析，从而及时调整，以实现保障工程的盈利目标。在工程开发过程中需要使资源配置最优化，保障经济效益。以往的房地产开发商认为施工环节是房地产成本控制最重要的环节，但这样的认知忽视了成本管控的整体性，前期决定、中期制定计划、招标，后期完工验收等阶段都是成本控制中的重要环节。所以不少公司在成本控制方面的方略和技巧略微缺乏。伴随着我国房地产市场不断缩小的政策，房地产行业之间竞争日趋激烈，大公司不断兼并小公司，开发商利益不断减少，因此为了实现公司长远生存利益和高效盈利，一定要严格控制和限制项目开发运行的整个过程中的成本，以此来实现高管理和高利益双丰收的远大目标。
1.2.2 研究意义
随着我国房地产政策的不断更改，房地产企业逐渐丢失了原先所具有的优势地位，获利能力迅速下降，不可能再次实现回报高的过去。土地的获取是过去房地产开发项目的关键环节，为了获得土地优势，通常会在前期花较少的资金购买土地，然而经过内部认购或者开盘销售来快速恢复资金的状况早已过去，不可能在当下阶段实现。如果房地产企业开发资金短缺，无法从成本上实现较好管控，企业能否在市场上继续存活便成了一个祸患。
第二章  相关概念及项目成本控制方法概述
2.1 相关概念
2.1.1 项目与项目管理
项目是在一定时间范围内，以某个目标为导向的所有的工作的总称，常常应用了理科以及工科相关的领域。例如一个房地产项目，是以一个楼盘建设销售为目的，进行的规划设计、建设施工、销售等一系列工作。从概念上，项目又可以包含三层含义：首先，项目的时间性和空间性是客观存在的，项目必须围绕目标来进行开展的；其次，项目的完成是需要科学合理的管理来作为保障，必须对项目涉及到的财力、人力和物力进行合理的分配以及管理，最终以较小的代价获得更多的利润；最后项目是在一定的质量和标准的前提下才能达到最后的目的。
不同的项目之间是存在差异的，但是也有很多共同的地方，一般来说如下：
目的性。无论是在项目的任何一个阶段都是有一定目的的。项目必须具备达到一定效果，实现功能性需求；另一方面是项目的实现必须要付出一定的成本代价，即项目的成本要求。
独立性。每个项目都独一无二，不可能存在项目的目标、实施原则、规划设计、建设施工等环节完全一样的，项目之间的经验和目标可以模仿和借鉴，但无法完全照抄是。
整体性。项目的人力资源、目标管理、成本管理、工程管理、质量管理等都是相辅相成的有机整体，必须都在项目整体策略的框架下进行，不能单独进行，是多种因素影响的结果。
项目成果的不可改变性。项目是无法重复进行不断向前推进不可改变的，即使在项目实施过程中，项目偏离了设计或者项目目标等意外情况，项目都不能推翻从来或者从头开始，只能在后面项目继续的时候进行调整；项目每个环节有且仅有一次机会，其成果存在不可改变性。科学合理的管理是项目成功实施的重要保障。项目管理指的是企业管理人员根据项目优缺点，用先进的理论、方法和技术，在高效管理的前提下，对项目的各个环节进行科学组织和合理安排，以达到按期保质保量完成项目的目的，项目的顺利实施离不开科学合理的管理。
2.2常见成本控制方法及选择挣值法的原因
房地产开发企业在成本控制方面不断进步，方法不断更新，目前比较成熟的成本控制理论主要包括价值工程理论、挣得值分析法理论、全过程控制理论、目标成本控制理论、ABC分类分析理论。
2.2.1挣值分析法
房地产开发项目进度和成本尤为重要，并且二者之间相互联系，相互影响，如果进度太快可能因赶工而产生过多的成本支出，进度太慢则可能因拖延工期而增加成本开支，所以二者必须紧密结合采用挣值法理论进行分析。挣值法特点是能将已执行工期和成本情况进行分析，针对存在的问题及时采取补救措施。以至于在未来的施工当中不再犯错误（如图2.1）。 第三章 A房地产公司D项目成本控制概况 .................................. 18
3.1  A房地产公司D项目概况 .......................... 18
3.1.1 A房地产公司概况 ...................................... 18
3.1.2 A房地产公司D项目概况 ................... 18
第四章  A房地产公司D项目成本控制体系方案设计 ........................... 25
4.1成本控制体系方案设计的基本原则 ................................... 25
4.2成本控制问题的针对性措施 .................................. 25
第五章  基于挣值法的 A 公司D项目成本管理优化 ........................... 46
5.1挣值法在 A 公司建筑项目成本管理中的应用 ............................ 46
5.1.1 D项目成本预算 ...................................... 46
5.1.2 挣值法核算项目成本 .................................... 46
第五章  基于挣值法的 A 公司D项目成本管理优化
5.1挣值法在 A 公司建筑项目成本管理中的应用
5.1.1  D项目成本预算
从A 房地产公司D项目最初做出的项目成本预算数据可以看出，预算成本约为47175.1万元，这个费用不仅包括了前期的拆迁、工程等成本以及后期的安装、配套成本和项目完成过程中产生的管理、财务及后期的完税成本等。其中的土地成本为11898.3万元；前期涉及的工程成本约为3516.5万元；安装和相关配套的成本分别约为12479.3万元、5737.2万元，财务成本约为3300.6万元；项目的管理成本约为5750.8万元（包括工资、差旅费、销售费和办公费等）；项目的税务成本约为4392.4万元（包括房产税、营业税、企业所得税及教育附加税等）。
5.1.2 挣值法核算项目成本
5.1.2.1挣值法在工程项目成本管控中优势
在国际市场上，都普遍采用挣值法来进行项目工程管理。这样一来可以有效降低成本和风险，从而提高项目的质量。挣值法在国外也十分地受欢迎，它是美国项目管理协会非常推崇的管理项目成本的一种方法，主要应用于复杂的大型工程。在研究项目工程中的各个阶段时，挣值法可以在曲线图和表格中体现，依照项目要求，将实际和计划相比对，可以有更直观清晰的数据来提供给项目工程的负责人员，为接下来更好的项目决策奠定基础。挣值法也可用在对项目进度的分析，通过对项目成本的预算，对施工过程中资金投入进行适当调整，使项目工程在当今房地产种类多变和资金流动速度较快时有更强的适应力，能够满足当下需求。对项目的实施状况进行客观标准的评价，可以迅速发现项目中存在的问题并采取相应措施进行整改，研究这些问题对项目工程不同影响程度，相应做出纠正，以保证项目能够实现既定目标。
第六章 结语
国家对房地产行业的调控及市场环境的变化使得房地产业竞争日趋激烈，原来可能开盘就卖光，现在还需要争抢客源，由此逐步转变为卖方市场。房地产公司的管理重点是内部的成本管理，尤其是要通过内部的成本管理来提高效率，提升企业的竞争实力。通过整理相关文献，结合A房地产公司的实际项目对房地产项目成本管理进行数据分析，针对D项目的具体成本控制情况进行分析。
论文创新点在于通过分析A公司D项目的成本控制过程，了解房地产行业成本控制情况，为房地产行业成本控制提供建议。房地产企业要想提高盈利点，必须在项目的全过程进行成本控制，找到房地产项目成本控制各环节中存在的问题，找到问题的根源并提出解决办法。其他房地产公司从A公司的经验和教训中借鉴，搞好企业项目成本控制工作，结合每个项目的具体情况制定合理的成本控制方案，提高企业的销量。
在写作本论文的过程中，因为只对A公司的D项目进行研究，可能没有考虑到其他项目的具体情况，可能在某些方面并不适合其他企业，因此可能存在局限性。对当前及未来房地产项目成本控制还应进一步调查研究，要结合企业之间的不同情况及具体项目的成本控制影响因素深入研究。
参考文献（略）