A投资公司房地产项目投资效率评价及改进策略思考

本文是一篇投资分析论文，本文从实证研究的结果中我们获悉，较小范围的波动趋向存在于 A 投资公司的整体投资效率中，变动幅度以政府政策调控手段及市场供需关系之间的变动予以呈现，其中，有很多的房地产企业的自身调节能力较强，能够因地制宜，根据市场的变化以及相关政策来对自身的投资策略进行调整，以将市场的冲击力度削弱。

1  绪论

1.1 研究背景
房地产业是拉动中国经济发展的支柱型产业，在我国市场经济发展过程中占据着非常重要的地位。自 2016 年开始，政府部门针对房地产行业颁布了一系列政策，致使房地产的发展受到一定程度的限制。尤其是 2018 年，政府部门针对当地政策颁布了房地产的限购、限贷、限售政策。房地产过快发展才得到了有效的遏制。同时，中央银行明确表示，居民名下已经有一套住房的，在购买二套住房时，支付比例不得低于 50%。提高炒房门槛。随着相关政策的颁布，投资性炒房得到了遏制，房地产大大回归居住属性。据调查研究发现，我国房地产 GDP 在 2017 年和 2018 年的销售金额分别为  74.36 万亿元和  82.71  万亿元，同比上年，呈现出持续增长的发展趋势。这个数据直接证明了我国房地产行业在市场经济发展中的地位。房地产依旧是国民经济发展的重要支柱产业，也是居民日常居住需求的根本保障。对于我国今后的房地产市场而言，房地产市场将由高速发展走向平稳发展。主要原因在于银行业对房地产行业的限制性贷款政策。随着国家政策的不断调整，国家要求银行限制对房地产企业的过度融资，该手段虽然有效遏制了房地产企业的野蛮发展，但是也导致一部分优质房地产项目呈现出资金链断裂问题。在此背景下，A 类型投资公司承接了部分银行地产板块业务，以一种新型的、区别于传统银行债权投资的方式，逐渐在房地产行业中获得发展，且在发展的过程中得到不断完善。
现阶段，随着城市化进程速率的下降，人口增长速度的减缓，我国房地产产业将逐渐呈现出“经济新常态”的发展趋势。而在市场经济发展中，房地产行业也将由过去的高速发展走向持续低平发展[1]。虽然房地产行业增速减缓，但总体来说，房地产行业依旧在国民经济发展中占据着重要比例。当前，我国房地产投资企业的数量依旧很多。但是随着国家宏观政策的调整，投资企业想要在房地产行业中获得份额，还是需要结合国家政策来不断调整企业发展模式，结合市场需求实现创新发展，才能在激烈的投资市场中谋求生存之路。另外，对于企业来说，企业的投资行为是否得当直接关系着企业后期的发展和经济效益。

1.2 研究意义
通过研究房地产投资企业的投资现状，能够帮助投资企业更好的找出投资过程中的投资问题，从而改善投资企业投资不当的现状，帮助投资企业更好的制定出投资计划。同时，本文的研究结果还能够帮助投资企业提升企业内部管理效率，改善企业管理质量差等问题，优化企业内部监督管理机制等。
本文查阅了大量国内外文献资料，并对相关资料进行了整理和汇总，结合相关研究理论，对 A 投资公司投资房地产项目的投资效率进行了实证分析，并得出影响 A 投资公司投资效率的主要影响因素，并掌握了不同影响因素对投资效率的影响程度。该研究有助于提升企业制定投资策略、遏制非有效投资、优化企业内部管理，提升企业投资效率。同时，在宏观视角下，良性的房地产投资可以促进社会资源的有效配置及国民经济的健康可持续发展。

2 投资效率相关理论与研究

2.1 房地产投资决策理论基础
投资企业是房地产发展主体中的重要参与者，是以营利为目的的投资机构，有着很强烈的商业化投资特点[31]。但是，由于房地产行业生产制造出来的建筑产品的特殊性，导致房地产产品逐渐成为国家财富增值的主要来源之一，在城市化建设过程中也起着重要的促进作用。房地产行业开发的建筑商品既满足了居民的日常居住使用需求，又改善了城市居民的居住环境，优质化了城市居民的生活品质。
房地产开发企业所具备的主要特点如下所示：
（1）产品的固定性 房地产企业开发生产的建筑产品具备不可移动性和固定性。这项产品与其它商业产品相比，与其他项目有着最为明显的区别。并且，由于存在着环境特征、区域性差异以及客户人群需求差异等因素，使得房地产开发企业所生产的产品不会出现完全相同的情况。
（2）人才和资金的密集性 资本加运营模式，使所有项目实现利润最大化。因此，在运营的过程中就需要相当大的资金支持，包括在开发前期的各种补偿安置费用以及建筑安装的相关工程费用等。此外，房地产开发企业在进行开发与经营的过程中还需要专业的运营团队，这些人才通常来自于多个专业领域，如：投资领域、建设领域、设计领域、分析领域、财务领域等，以目标项目为中心，通过相互协作方式来完成开发与经营的全过程。
（3）业务形态的服务性
对于业务活动所具备的性质而言，房地产开发的建筑产品属于商业产品，那么说明了房地产企业在市场经济中属于服务型企业，它是基于满足客户的使用需求而开发建造的。而在经营过程中则需要与房地产开发企业、客户群体、物业等主体之间进行有效协调，才能保证建筑产品满足建设需求。

2.2 委托代理理论
委托代理理论主要指企业在从事经营活动时，通过签订委托代理，让非企业经营者从事经营活动。在委托代理条件下，股东及管理人分别承担着不同的主体责任及权力义务。管理人需要承担企业经营管理责任，即承担着所有者的全部创收义务。因为企业经营者在经营企业的过程中，面临着企业经营管理风险和为所有经营者提供劳动报酬的义务[32]。而在这种传统权利分离的模式下，企业所有者和经营者往往会为了各自的权利和利益而对企业的经营发展造成一定的限制。这是因为企业的股东和管理人之间存在着信息不对称问题，导致两者之间存在着较大的经营管理风险，直接威胁着所有企业经营者的经济收益[33]。
委托代理关系就是主人与代理人之间的委托雇佣关系。主人享有企业的所有权和代理人的生产经营成果。主人就会根据代理人从事的经营活动想代理人支付一定的劳动报酬。而代理人一旦接受了委托代理关系，那么就需要根据主人的意愿从事某一项经营活动业务，主人也会针对代理人赋予一定程度的经营决策权力，帮助代理人更好地进行委托代理管理。
3  A 投资公司投资效率模型构建 ............................ 17
3.1 A 投资公司房地产投资业务现状 .................................. 17
3.1.1 A 投资公司概况 .......................... 17
3.1.2 A 投资公司房地产投资业务概况 ............................ 17
4  A 投资公司投资效率及影响因素实证分析 ............................... 30
4.1 投资效率分析 .............................. 30
4.2 投资纯技术效率分析 .............................. 32
5  A 投资公司投资效率改进对策 ............................... 43
5.1  注重财务管理效率 ........................... 44
5.2  提高资源配置效率 ................................. 44

5  A 投资公司投资效率改进对策

5.1  注重财务管理效率
房地产属于资金密集型行业，项目开发周期较长，业务流程涉及多个环节，如：产品设计、采购招标、工程管理、营销策划等。在开发过程中，多环节同时重叠运行情况普遍存在，因此会产生较大的资金压力[46-47]。因此，于单个项目的生命周期而言，财务管理是至关重要的一个环节。从第四章节结果中我们可以获悉，企业的投资效率与资产负债率之间存在着显著的负相关联系，其中邢台 SZ 建设项目、栾城 WY 地产项目一期、保定在建工程投融资项目表现较为直观。对于房地产企业来说，当其资产负债率超出了自身所能承受的限度之后，其财务风险将会非常巨大[48]，进而导致投资效率的增长受到阻碍。栾城 WY 地产项目一期以及保定在建工程投融资项目，由于过高的资产负债率，在投资期间内，资产负债率影响了投资效率的提升；因此需要做好财务规划，降低负债率水平，对项目整体资金链进行综合考量，科学规划，防止过度负债经营的情况出现。同时，实证分析得出，资本投入冗余是影响投资效率无法实现最优的重要原因，其中：ZM 地产石家庄城中村项目、DCJT 开发区项目、DX 地产藁城、BZ建设邯郸地产收购项目、张家口 RS 集团产业新城项目、沧州 JH 地产短期融资项目均存在的过度投资的问题，因此要借助科学的财务管理模型，实现投资机会与现金持有量度之间的有效平衡。此外，在企业发展过程中，要重视引入优秀财务管理人员，提升企业管理水平，使得资源的获取与利用效率得到提升。
6  结论与展望

6.1 结论
房地产行业在我国市场经济发展中占据着重要地位。其有着非常强的资本吸附能力，如果能够对房地产行业的可持续健康发展提供资金保障，那么可以在很大程度上对我国社会经济的发展起到一定促进作用，保障市场经济秩序健康发展。本文以当前的房地产市场发展情况为基础，实证分析了 2016 年到 2019 年之间 A 投资公司的投资效率，同时进行了更加深入的研究，即基于企业的 IPTE、ISE 来对房地产投资效率的动态变动趋向进行了评估。具体地分析了影响 A 投资公司投资效率的一些要素。
从实证研究的结果中我们获悉，较小范围的波动趋向存在于 A 投资公司的整体投资效率中，变动幅度以政府政策调控手段及市场供需关系之间的变动予以呈现，其中，有很多的房地产企业的自身调节能力较强，能够因地制宜，根据市场的变化以及相关政策来对自身的投资策略进行调整，以将市场的冲击力度削弱。在这 4 年时间中，并没有获取整体的最高效率值，其原因在于很多企业受到纯技术效率的影响较大，当地没有足够高的经济发展水平，有较多的问题存在于技术和管理体制中，部分房地产企业不能够与时俱进，没有及时学习先进的企业管理知识，导致企业内部资源配置呈现出不均衡问题，使得企业的投资效率提升过程受到了较大的阻碍。此外，部分项目也受到了规模效率的影响，由于投入过度，使得企业的规模收益呈现出逐年降低的趋向，即规模无效反向作用于其投资效率中，如 DX 地产、保定在建工程投融资项目等。而在大多数项目中，如果从动态的发展层面来看，那些具有较为明显上升趋向的企业都是小规模的，而保持了较高效率水平的项目大都在产业结构发达，政策较为开明的城市。
不仅如此，企业自身的资源配置、财务情况、经营规模以及外部的环境等因素都会或多或少地影响到 A 投资公司的投资效率。例如：企业所处的地区的政府政策以及经济水平会正向作用于其投资效率。同时，较弱的正相关联系也存在于投资效率与企业的规模和技术人员所占比重之间，可见企业的投资效率与企业的规模效率、纯技术效率及所在区域的政策、经济环境均存在一定的关联关系。
参考文献（略）