保利地产EVA价值财务评估研究

 

（一）  研究背景及意义  

企业价值最大化是价值管理的目标，其核心思想是企业可以为股东源源不断的带来利润，在进行投资和资产重组等重大决策时，企业价值往往是判断这些决策是否可行的关键，也能够对企业的综合实力进行真实反映，同时企业价值的大小也反映了管理层的经营水平。因此，管理层和投资者采用何种方法对企业进行价值评估成为其进行正确决策的关键环节。为了使企业得到长远发展，管理层必须对企业有一个整体认识，运用科学的方法进行价值评估能够定量且直观的描述出公司的价值，为管理层提供决策依据；通过对企业价值变动的分析，能够使管理层了解到哪些因素影响到企业的价值，并根据这些因素来调整企业的发展战略，使企业价值达到最大化。 从 90 年代开始，尤其是近几年，房地产行业取得突飞猛进的发展，行业产值占 GDP 的比重越来越大，对我国经济的发展做出了突出的贡献，无论是政府还是民间对房地产企业的发展越来越关注。目前，房地产企业之间的竞争日趋激烈、市场监督体系逐步完善、融资门槛不断提高、政府宏观调控力度日益加大，房地产行业的经营环境面临的不确定性加剧。从 1991 年日本房地产泡沫终结了高速发展的经济，使之进入“失落的十年”，到 2008 年美国次贷危机给全球经济带来的重创，在目睹了房地产行业畸形发展给经济带来的巨大破坏后，我国政府采取了一系列的措施来引导房地产行业进入正确发展的轨道。 房地产企业的发展对资金有着巨大的需求，受国家政策的影响，企业越来越多的依靠自有资金进行投资，这种现象有不断上升的趋势。一些房地产企业受到传统评估方法的影响，在进行股权融资时不考虑权益成本。EVA 有别于传统的评估方法，在对企业进行价值评估时，不仅考虑了债务资本成本而且还将权益资本成本加入进去，并且可以根据企业的实际情况和行业特点对会计报表数据进行调整，将管理层利益和股东利益相结合，逐步发展成为了新型的企业价值评估方法。

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（二）  国内外研究现状

近年来国际资本市场不断发展壮大，客观上推动了价值评估方法和模型的发展，越来越多的机构和企业不断完善估价方法和模型，新的价值理念开始在我国传播，对 EVA 进行深入研究，能够大大丰富企业的财务管理模式。研究国外历史文献，二十世纪五十年代美国经济学家 Miller 和 Modigliani 一同创造了 M-M 资本结构理论，M-M 理论的提出为评估企业价值开创了新的道路，它是 EVA 价值模型产生的理论基础，但是 M-M 理论并未提出与 EVA 相关的概念。直到二十世纪九十年代美国的思腾斯特（Stern Stewart）咨询公司提出了 EVA 的相关概念。思腾斯特公司认为，通过对会计数据的适当调整，EVA 能够准确反映出企业的真实价值。而传统的业绩评价指标在计算时没有包含着权益资本成本，无法显示出企业在实际经营过程中是否真正的为股东创造了价值。 国外学者对 EVA 价值评估理论的研究颇多，其中，对理论发展具有重要推动作用的观点有： James  Granted 研究分析了大量的 EVA 数据，研究结果表明 EVA 与公司价值的增加有着显著的关系。 Steven Boene 通过对五种不同的行业进行研究，发现 EVA 能够很好地解释上市公司的市价，在与传统的利润指标相比时，EVA 与公司市价的相关性更加突出，比传统利润指标更具有解释力度。

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二EVA 企业价值评估理论

 

（一） EVA 理论

税后净营业利润（英文简称 NOPAT）等于税后净利润减去非经常性损益加上利息支出部分，在计算税后净利润时应该包括少数股东损益，之前如果扣除，在计算时应当加回。 加权平均资本成本（英文简称 WACC）是指权益资本成本和债务资本成本根据权益融资和债务融资在融资结构中各自所占的比重计算出来的平均单位成本。 资本总额（英文简称 TC）是指所有的权益资本和债务资本之和，权益资本是指财务报表中的所有者权益，也包括少数股东权益，债务资本为应当支付利息的负债。 

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（二）  EVA 指标的会计调整原则 

会计中表述的总资产概念和 EVA 指标中的资本总额概念有着很大的区别，在现行的会计准则下，编制财务报表以权责发生制为基础，出于谨慎性和稳健性原则的考虑，财务报表中的总资产是指企业拥有或控制的资源，这些资源在当期或以后会给企业带来经济利益的流入。EVA 中的资本总额是为公司获取经济利益而实际投入的资金。受企业会计准则的影响，财务报表中有些科目不能真实地反映企业的实际情况，可能经过人为地调整，这些调整掩盖住企业的实际经营情况，因此在运用 EVA 时应当将“改造”过的会计科目调整过来。美国思腾斯特咨询管理公司曾经提出过 164 项调整项目，但一些专家学者认为，在实际工作中通常只要调整 5 到 10 项相关且重要的项目即可。具体调整时，要综合考虑企业的性质、组织形式、规模、发展阶段等因素，有目的的确定待调整项目。具体调整原则如下：重要性原则。应当选取企业大额且重要的项目进行调整。 易操作原则。调整时用到的数据应易于获取，管理层、股东和员工能够理解调整项目。 导向性原则。即调整项能够使公司围绕主业持续创造有利价值。 标准统一原则。为了能够在相同行业中进行比较，应当在确定调整项目时选取相同的标准。 

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三、  EVA 价值评估应用于我国房地产企业的优势分析 ..... 13 

（一）我国房地产行业概况 ...... 13

1.  我国房地产行业总体情况 ......... 13 

2.  我国房地产行业的特点 .... 14 

（二）传统价值评估方法存在的局限性 .......... 14

（三）  EVA 价值评估应用于我国房地产企业的优势 ..... 15

（四）应用 EVA 时应注意的问题 ......... 16

四、保利地产案例分析..... 19 

（一）保利地产背景介绍 ........ 19

（二）保利地产 2011-2015 年 EVA 计算 .......... 21 

（三）保利地产 EVA 计算结果分析 ....... 26 

五、结论与展望.... 29 

（一）研究结论 ......... 29 

（二）案例分析对管理层的启示 ......... 30 

 

四、保利地产案例分析 

 

（一）  保利地产背景介绍

保利房地产总部位于广州市，它是一家致力于高端房地产开发和销售的大型国有企业，公司拥有房地产开发一级资质。它是中国保利集团控股的国有上市公司，其综合实力在国有房地产企业中排名榜首。 在 20 多年的成长历程中，保利地产进行了多元化的业务布局，在主营地产业务不断发展的同时，还积极培育物业管理能力；保利地产的企业文化和追求目标为“和者筑善”，全力打造建筑、自然的和谐人文生活；公司业务扩展到全国60 个主流城市，涵盖了京津冀、长三角、珠三角、西南等主要经济圈。保利地产实行多元化发展战略，在推动房地产业务发展的同时，还积极发展建筑工程设计、建筑工程施工、销售代理、小区物业管理、房地产金融领域，逐步形成了多元化的产业格局。保利地产在项目拓展方面有多种渠道，除了以公开招拍挂方式获取土地以外，还通过城中村改造、与相关企业合作开发、合并收购等多种拓展方式获取土地资源。截止到 2016 年，公司拥有在建、规划项目 270 个，储备土地资源面积达到 5482 万平方米，丰富且优质的项目储备为公司的可持续发展战略提供了保障。 保利地产凭借公司雄厚的实力和良好的发展前景，在强化与传统银行合作渠道的同时，公司积极发行中期票据、公司债等期限长、成本低的债券，进一步优化了融资渠道。2015 年，公司申请发行了 60 亿元的 5 年期中期票据，融资成本仅为 4.65%；获批公司债券 150 亿，并以 3.4%和 3.68%的超低融资成本成功发行5+2 年期公司债 20 亿元和 3+2 年期公司债 30 亿元，稳固的融资渠道大大提升了企业的持续发展能力。 

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结论 

 

随着我国市场经济的不断发展，资本市场也在不断完善，国企多元化改革和产权制度的发展使得企业价值评估理论得到越来越多的关注。本文以保利地产为例对房地产行业价值评估理论进行了深入的研究，并根据实际情况对相关理论进行了调整，通过对比传统价值评估方法，选择 EVA 对保利地产进行了科学准确的价值评估，得出了以下结论： 

（1）房地产行业对资金的需求很大，并且其自有资金占资金总额的比例有不断上升的趋势，因此房地产企业应重点关注自有资金的使用成本问题。EVA 指标包括了债务融资和权益融资需要付出的成本，对企业价值和收益做出了真实的反映，将企业发展和股东利益联系在一起，使用 EVA 有利于企业的长远发展。EVA指标能够降低管理层对财务报表的人为操纵，其计算结果能够与保利地产的实际状况和房地产业宏观背景相吻合。只要 EVA 指标计算结果处于正值，那么就说明企业的发展趋势是好的，保利地产近 5 年的经济增加值虽然波动较大，但都是正值，因此可以说明公司经营业绩良好，发展势头强劲。 

（2）EVA 的计算结果与净利润有很大的差距，通过对保利地产的案例分析，本文认为 EVA 更接近于企业的实际情况，更能真实地反映企业的经营成果。使用EVA 指标能够有效的把股东利益和企业发展联系起来，有利于房地产行业保持稳定的发展。与传统价值模型相比，EVA 评估法有以下优点：1、通过调整会计要素，使得选取的会计数据较真实的反映了企业的经营情况；2、EVA 指标所需要的数据来源于会计数据但又高于会计数据；3、EVA 指标与股东利益相联系，能够使管理层在进行决策时更加注重股东的利益，关注企业的长远发展。 

（3）运用 EVA 对企业进行价值评估是一种科学严谨的方法，但是计算分析时所需要的财务数据都是从历年财务报表中取得，没有考虑企业未来的发展状况，这就对计算出的企业价值是否准确产生影响，因此 EVA 的计算结果存在不确定性。

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参考文献（略）