吉林省保障性住房退出商法法律制度研究

 

1.1  选题背景与意义 

自改革开放以来，我国创设了一套有中国特色的房地产制度。经过三十多年的发展，我国的地产市场取得了辉煌的成就，但与此同时，也暴露了很多令人担心的问题。其中，最大的困难就是广大人民群众住房难的问题。住房销售市场被建立市场化后，被最大限度的开发了住房的商品价值，但是却忽略了住房是公民生活的基本要素。城市低收入家庭和农村贫困家庭的住房为题尤为突出。住房难的问题虽然是多方面的原因造成的，但是其中最重要的原因还是我国的住房保障体系不健全。在我国法制建设快速发展的进程中，个人对住房的需求已经转变为群众对权力的诉求，现有的保障性住房体系已经很难适应新形势。比如，现有的保障性住房工作的依法办事能力不强，出现问题无法有效的引导公民依法维护合法权益，解决矛盾纠纷等。到目前为止，各级政府所采取的保障性住房的措施主要有实物配租，租赁住房补贴，经济适用房，廉租房等。但是现有的保障措施只不过是僧多粥少，现有的住房问题已经不能很好的被解决。虽然困难重重，但是我国政府却始终没有放松城市保障性住房建设，相反在政府的高度重视下而取得了良好的发展。本文立足于吉林省，深刻剖析了吉林省当下住房退出法律制度的特点，结合现状，深入剖析了其在发展中所存在的具体问题，特别借鉴学习了日、美、新加坡以及我国香港等发达地区、国家在这一方面所已经取得的成功经验，最后在此基础上提出相关应对措施，并希望对住房保障的退出法律制度的完善有所帮助。 

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1.2  研究现状

1998 年，我国全面取消分房制度，颠覆了住房分配体制。逐渐实现以货币购房取代社会福利分房。换言即获取住房的使用价值，必须契合市场住房价格。与此同时伴随着改革开放，我国进一步推进城市化发展，使得住房、土地价格水涨船高，在这一背景下，使得一些居民陷入无力支付的尴尬局面，此时就必须建立住房保障制度，从而确保让他们得以有房子可住，彰显社会之公平。但是相较于改革市场化住房而言，我国在建设住房保障制度方面依然存在诸多不足之处，尚面临着一系列需要解决的问题，而究其原因就是当前我国尚未形成健全的住房保障法律制度。就法律层面而言，当前我国仅形成了部分与规范性住房保障相关的部门规章、行政法规，其中包括经济适用房政策、廉租房政策以及住房保障制度，总体上尚未深入立法的层面，规范住房保障。另外就现有的包括《住房公积金管理条例》、《经济适用房管理办法》中的相关文件来看，不仅其资料过于模糊，且尚不具备可操作性，仅具有立法空间的作用，但是鲜少有形成规范性文件，总之尚未统一、完善，显然这是非常不利于我国顺利推行住房保障法律制度的。我国对保障性住房退机制的研究，主要涉及退出的标准、方式、惩罚三个方面。在退出方式上，主要包括自己主动退出，相关部门审查退出以及他人举报退出三种形式。陈俊华、吴莹认为，在退出机制上，应该采用奖励、惩罚并行的方法，对于滥用公共资源者应当给予经济手段和法律手段的双重打击。目前，学术界主要认同的退出方式有两种：一种是受保障对象购买退出。即由受保障对象购买，政府根据物价部门会同财政、住房保障部门根据当时实际情况定价，对受保障对象出售。另一种是国家购买退出。由政府出面，按照市场价格对保障性住房进行收购，使受保障对象拥有保障房的部分产权。保障性住房奖惩制度的研究，主要有奖励政策制度和惩罚政策制度两个方面。研究指出，对于积极变更住房性质的享有保障性住房补贴的受保障对象，根据其积极程度给予不同的奖励；对于不具备受保障条件的家庭，则不能再享受补贴。 

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第 2 章   保障性住房法律制度概述 

 

2.1  保障性住房的含义及基本特征 

保障性住房指的是由政策为满足人民的住房需求，统筹安排、统一规划为特定人群提供住房，且限定租金价格、建筑标准。具体主要可分为以下几大类：其一安置房；其二经济适用房；其三廉租房；最后还包括其它保障性商品房、租赁房等。①目前,经济适用房和廉租房是保障性住房中最主要的两种形式。而在具体实施保障性住房制度中，应该充分发挥政府的作用，首先由于保障性住房制度是社会保障体系中不可或缺的部分，另一方面是因为有能力调动全社会资源获取住房资源的只有政府。其主要是政府为了解决农村困难家庭、城市中低收入家庭而其解决困难而建设的住房就是保障性住房。保障性住房需限制供应对象，限制设计标准，限制租金或售价。保障性住房的产权不同于一般的住房产权。由政府提供保障性住房用地，建造过程中享受国家很多减免政策的保障性住房，其保障性住房的所有人或者承租人对保障性住房没有完整的所有权。不以谋取利益为基准是保证性住房的最大特点之所在，这一点是适用于其所有人、承租人的。只有满足一定的条件才能转让保障性住房。这说明，保障性住房没有类似商品房一样的收益权。 

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2.2  保障性住房法律制度的含义

在住房保障制度中，保障性住房法律制度充分发挥作用。即形成规范、制约保证性住房，具体包括规划、建设以及分配、管理等各个环节之中，其主要针对面临着住房困难的低收入家庭权，即家庭基本住房权利国家生活保障法律制度。就国内相关概念而言保障性住房指的是以推进社会的和谐发展为基本准则，以解决民生问题为主旨，充分发政府的职责。实践证明由于我国的发展现状，即尚处于社会主义初级阶段，因此我们无法效仿发达国家推行普惠制，也不可能沿袭着计划经济时期，以福利分房，而是应该将其变成“保障”，换言之即保障性住房的法律制度强调的是保障性，即目的是为特有人群获取“保障”而不是获取利益。这在一定程度上实现了社会公正，维护了社会稳定。

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第 3 章  吉林省保障性住房法律制度的现状 ..... 4 

3.1 吉林省保障性住房法律制度的政策体系 ......... 4 

3.2 吉林省保障性住房法律制度存在的问题 ......... 5 

第 4 章  吉林省保障性住房退出法律制度的现状 ........ 7 

4.1 吉林省保障性住房的退出机制 .......... 7 

4.2 吉林省保障性住房退出法律制度目前存在的问题 ........ 8 

第 5 章  域外国家（地区）保障性住房退出法律制度的启示及借鉴 ..... 12 

5.1 美国的保障性住房退出法律制度 ....... 12 

5.2 韩国的保障性住房退出法律制度 ....... 13 

5.3 新加坡的保障性住房退出法律制度 ..... 13 

5.4 中国香港保障性住房退出法律制度 ..... 15  

 

第 6 章   完善吉林省保障性住房退出法律制度的建议 

 

6.1  建立、健全保障性住房退出制度的地方性法律法规 

健全保障性住房地方性法律、法规是构建全吉林省乃至全国保障性住房相关法律的必然要求。为了更好的完成安居工程，解决中低收入人群的民生问题，就有必要建立和完善保障性住房机制。保障性住房退出法律制度的建立和完善，能很好的体现以人为本、体现社会公平的急迫需要。 在保障性住房退出程度中，退出条件是其中最为重要的组成部分。准确的说只有形成合理的、全面的退出条件，才能确保保障性住房得以有序的推出，从根本上减少在环节中出现违约情况。一般情况下不健全的法制会引起一连中的问题，比如未能依法推出机制，导致相关部门在具体开展工作时缺乏权威性、稳定性，从而削弱具体实施细则的效率。一旦形成任意性的工作，那么很容易形成诸如乱占乱用、寻租、逃避监管等一些不良的后果。因此当务之急非常有必要健全《住房保障法》，当然了各地方政府、人大也应该本着因地制宜的原则，契合当地的实际情况，以上位法由于下位法的原则，合理制定实施细则、地方性法规，总之从根本上弥补法律不足的缺陷。强化立法，详细规定具体的监管机构、程序以及标准、奖罚制度等等。 要顺利施行保障性住房，形成正常的退出保证性住房机制，就必须结合以下两点完善吉林省保障性住法立法：首先契合保障性住房退出机制制明确退出条件，具体补充完善相关制度。在《吉林省城镇住房保障办法(建议稿—第四次修改稿)》（下文中简称为“建议稿”）中，对腾退配售型保障性住房的程序给予明确的退出办法，即按照原申请购买程序，由原申请和审批出售的部门或单位受理和审批。明确的退出程序及相关部门，使退出流程清晰明确，简单。另外针对立法文本中没有，但是实践中有明确要求的条件，也应当写入立法，就对保障性住房的退出做出了更为详细且明确的规定。如在建议稿中，对腾退的保障性住房的去向进行了相应规定：腾退的保障性住房由市（州）、县（市、区）人民政府回购，回购价格按照原购房价格并考虑折旧和市场价格水平等因素，由住房保障部门会同物价部门确定。如此，回购的保障性住房可以再次为有需要的承购人使用，这将大大降低政府的保障性住房建设的财政压力。其次要积极修改现有退出条件中不合理的地方。在具体修改过程中一定要本着因地制宜的基本原则展开，准确的设置退出条件。

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结   论

 

住房这种特殊的生活资料，在人们的生活中具有特殊性和重要性。面对当今社会物价飞涨，房价节节攀高，致使大部分居民感觉买房难。因此，保障性住房一直是百姓关注的焦点。而保障性住房制度，由于其面对的群体的特殊性，并且切身关系到中低收入人群的利益，所以更是备受关注。吉林省的保障性住房法律制度尚处于起步阶段，我们要宽容的看待其发展过程中存在的缺点和不足。而保障性住房的退出机制，作为保障性住房法律制度中最重要的一环，更因为其运行的好坏关乎受保障人群的切身利益，由此得以广泛关注。本文深入探讨分析了吉林省保障性住房退出法律制度，首先具体剖析了其退出法律制度及现状，结合发达国家及地区的关于保障性住房退出法律制度方面的借鉴，为吉林省构建高效的保障性住房退出法律制度提出了一些建议。目前，造成保障性住房退出难的主要原因与单一的退出条件、立法缺位以及过于薄弱的监管机制有关，从而影响动态施行监管机制。结合具体问题健全保障性住房地方性法律法规，成立专门的退出管理部门，建立监管体系，对受保障对象实施动态监管以及提供多样化退出方式的意见和建议。 本文在研究保障性住房退出法律制度的过程中，得出以下创新性的结论： 第一，对吉林省保障性住房退出法律制度的存在的问题进行了详细的梳理，并陈述其主要问题为在吉林省保障性住房起步较晚的前提下，其监管机制不健全，退出模式单一化，对违法状态的惩罚力度不够，监管机制不健全且缺乏法律保障。 第二，明确了吉林省退出保障性住房应遵循监管、惩罚、奖励三者协调发展的综合机制。 第三，完善了在保障性住房退出过程中存在的违法现象的责任体系。在目前我国保障性住房法律制度不完善，由于立法层级偏低，无法用法律手段追究其刑事责任的前提下，对于对保障房进行骗租骗购，拒不腾退等违法现状下，完善立法迫在眉睫。 在课题研究、写作过程中，与退出法律制度密切相关的行政法规《城镇住房保障条例》，《吉林省城镇住房保障办法》均还处于意见征求阶段，还未正式颁布执行，因此，在国家层面的《城镇住房保障条例》与地方层面的《吉林省城镇住房保障办法》实施后，是否能有效的规范保障性住房的有序退出，还需要进一步研究。

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参考文献（略）