作业成本法在物业企业成本管理中的应用研究

 

1.1 选题背景

近年来，我国经济一直保持着较高速度的增长，伴随着房地产业的蓬勃发展，市场化进度的不断加速，人民生活水平显著提高。居民高品质、多层次的生活需求不断增长，物业管理行业的整体发展环境在逐步的优化，行业的规范化管理水平也在不断提高，行业整体形象得到很大程度的改善，这为物业管理行业的发展提供了更多机遇和挑战。《2015 年全国物业管理行业发展报告》指出，截止到2014 年 12 月 31 日，我国物业企业数量达到 10.5 万家、管理总体规模 164.5 亿平方米、从业人员数量为 711 万、全年实现营业收入 3500 亿元①。报告显示，物业管理行业的整体水平及综合管理能力在逐年提高。但是，我国城市建设水平和发展速度呈现区域差异化矛盾，物业行业产业结构不尽合理，多为小而分散的物业企业，尽管《2015 年全国物业管理行业发展报告》显示 2014 年物业管理行业集中度较 2013 年有所提高，但是物业企业整体缺乏竞争力，进行资源整合与配置的能力远远不够，且物业企业管理水平远没有跟上社会要求的高度。物业企业在经营管理中存在管理偏差，急需更加合理的经营思路和管理理念。对物业企业来说，必须积极参与质量理念和品牌理念的角逐、适应市场环境的变化、促进行业竞争格局的形成、适时采用高新技术的应用、引导业主消费观念的更新。这一系列适用于物业企业的举措，要求物业企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的思考和变革，才能适应发展的需要，跟上时代的潮流。由此可见，物业行业正处于一个即将兴起的时代，拥有巨大的发展潜力。我国物业企业的管理与服务经历了改革开放三十多年的实践与探索，在提升城市建设管理水平、推进城市化进程、提高人居环境质量等方面取得了巨大成绩，但是物业企业仍在探索中前行。

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1.2 研究意义

物业管理行业属于一个微利行业。尽管国家出台了一系列相关物业政策、法律法规，但是对于物业费收费标准的政府指导价格却是十年未变，业主对物业服务的消费意识又不能与社会整体经济水平相匹配，人工、材料等物业管理成本却在逐年增加。这种发展形势下，直接导致物业企业的利润急剧压缩，加之受政策影响，近年来出现了大量的规模较小，水平较低的物业企业参与行业市场竞争，导致物业企业利润空间再次被压缩。因此物业企业急需开拓业务范围，发掘潜在资源，利用现有资源和企业背景，承接到较好较新的办公物业和小区物业，同时开展增值的小区便民服务，体现创新，增加营业收入。有好的资源和平台，更要有好的管理理念和手段。在京机关行政事业单位供暖物业费改革已经开始，对于大部分老旧小区来说，物业费的收缴将面临更大困难。只有提升管理理念，提高专业水平、改善服务质量，才有可能成为行业改革的引领型企业。同时，必须对成本进行严格控制和更加精细化的管理。这就要求物业企业在成本核算方面应该形成一套行之有效的、更加科学的成本核算方法，能从更加专业和精准的角度为领导层的决策提供建议，开源节流，提升企业的竞争力。

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第 2 章 物业企业的作业成本管理体系

 

2.1 作业成本法的相关理论

作业成本法(Activity-Based Costing，ABC)，是基于作业的成本计算方法，是自 20 世纪 80 年代以来，由西方管理会计发展和应用起来的一种新型企业管理理论和成本计算方法。作业成本法的概念有多种解释，一般来说，是以作业(Activity)为核心，将耗用的资源成本准确的地计入作业，将所有作业成本根据不同的作业动因分配给成本计算对象（产品或服务）的一种成本计算方法①。作业成本法的概念也随时间在不断地改进。成本对象即企业能够提供的终端产品或服务。不同性质的企业，成本对象的类型也不尽相同，在作业成本法的核算中，根据企业所确定的成本对象，来进行费用的归集。本文也将对物业企业的成本对象进行讨论。引起成本发生变动的原因，即导致资源消耗变化或影响质量和周期时间的时间或情形。按照作业的标准，可将成本动因划分为三种类型，一是资源动因，二是作业动因，三是成本对象动因②。传统的成本会计系统是按照产品和服务将成本信息进行区分，传统的成本分类将成本按账户的相关性和成本发生的地点进行归集。作业成本法是按照作业进行归集，将成本归集到所执行的作业相关成本库中。两者的区别在于成本为什么发生，而非在哪里发生。在作业成本法中，第一个阶段是将耗费的资源按照资源动因计入作业，同时计算作业成本。第二个阶段是将作业成本按照作业动因计入产品成本，最终得到产品或服务成本。这样做的好处在于将作业作为费用消耗的基础，使得产品成本的计算结果更加真实和准确，同时对原本不可控的间接费用进行有效控制，也使得管理人员关注到成本动因，而不是只关注成本计算结果，克服了传统的成本计算方法中单一的将间接费用分配到产品或服务中，或简单的将其直接计入损益的缺陷，同时避免了间接费用核算分摊时，无法分清责任的情况。

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2.2 物业企业成本管理现状分析

《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”①通过对条例的解读可以看出，物业管理的实质是业主与物业企业以物业管理服务为标的进行的交易，物业服务合同是业主与物业企业针对物业管理产生的契约基础。同时，条例中还对物业管理的内容进行了简要概述，即对物业管理区域进行维修、管理、养护，对环境卫生和治安秩序进行维护。物业管理是城市管理体制和房地产管理体制相结合的重大改革，是结合了房地产综合开发和现代化生产方式的综合性管理。具有社会化、专业化、市场化的特征。之所以说物业管理具有社会化，是因为随着社会主义市场经济中房地产业的蓬勃发展，人民住房条件和对环境要求的提高，绝大多数的业主迫切的需要一个可以对分散产权的物业实行统一的专业化管理的物业企业，这就需要物业企业和物业所有权人双方走到社会中去，通过合同契约来寻找符合要求的服务方与被服务方。这样既有利于提高整个物业管理行业的社会化程度，又可以充分发挥各类房屋与住宅小区的综合效益和整体功能，实现经济效益和社会效益的统一。现代化大生产带来的社会专业分工，使得物业管理也必须实施专业化管理、配备专业人员、提供专业技术服务才能满足广大业主日益增长的对物业服务的需求。在市场经济条件下，物业所有权人与物业企业通过合同达成契约，等价有偿的交换物业企业提供的商品，即物业服务①。因此，物业企业必须通过自身良好的经营来获取更高的利润，同时，也要不断提高服务的质量，用以维护服务的对象，使自身能够在行业竞争中立于不败之地。

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第 3 章 物业企业作业成本核算........13

3.1 物业企业成本核算的原理及要素分析...........13

3.1.1 物业企业成本核算体系构建的原则....13

3.1.2 物业企业成本核算要素分析......14

3.2 物业企业作业成本核算的计算流程......14

3.2.1 确认作业和作业中心..........14

3.2.2 分析和确定资源.........18

3.2.3 分配资源耗费到作业成本库......19

3.2.4 分配作业成本计入成本对象.......20

3.2.5 物业企业成本核算模型......22

3.3 作业成本法在物业企业应用的实例分析......23

第 4 章 物业企业作业成本控制与评价分析..... 32

4.1 制定作业成本控制的标准............32

4.2 作业成本差异的计算与分析.........34

4.3 物业企业作业成本控制的评价与分析..........35

第 5 章 研究结论.....36

5.1 主要结论.....36

5.2 研究展望.....37

 

第 4 章 物业企业作业成本控制与评价分析

 

作业成本法在物业企业中的应用，不仅能提供一种适用于物业企业的成本核算方法，也是一个完整的成本管理体系，通过对资源和作业的划分来进行成本核算，通过作业成本控制，实现对工作流程及其中各个作业的管理。作业成本法与传统成本核算方法的主要区别就在于在成本核算的过程中加入了作业这一环节，通过作业动因将产品对象与实际生产管理中的作业对应起来，作业又将与所耗费的资源联系起来，形成多点映射的关系，这样不仅提高了成本核算的准确度，更为物业企业的成本管理与控制，提出了新的思路和解决方案①。作业是联系产品对象与资源耗费的尤为重要的中间环节，是由资源耗费到产生产品对象成本的制造或服务过程，那么物业企业作业成本控制的关键就在于对作业这一中间环节的管理与控制。通过本文上述对作业成本法在物业企业中的应用研究，将作业成本控制流程分为三个阶段：一是制定标准作业成本，即事前控制；二是围绕标准作业成本完成物业管理工作中的各项作业，即事中控制；三是进行作业成本差异的计算及分析，找出差异产生的原因，并提出改进措施，即事后控制。

 

4.1 制定作业成本控制的标准制定

作业成本控制的标准，即为物业企业经营管理中的作业的实现提供一个目标成本，使得在作业成本管理中依据此标准来执行，标准作业成本的确定是物业企业实行作业成本控制的基础。因此，要求制定作业成本控制标准的前提就是要对物业企业生产经营的总体战略目标有明确的认识，对工作流程以及各个作业的执行有全面的了解，对资源耗费的度量有准确的把握，同时，以作业为中心，将三者联系起来，进行综合研究和测算。目标利润率法的参照标准可以根据本企业制定的总体战略目标进行选择，可以选择同行业企业平均利润率水平来进行测算，也可以选择同行业企业中先进利润率水平来进行测算，本文以同行业企业平均利润率水平为例，得出目标利润率法的目标利润以及产品或服务对象的目标成本。

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结论

 

近年来伴随着国家经济的蓬勃发展，房地产业的格局和发展模式也发生了深刻的变化，物业管理在提高居民生活质量和改善人民居住环境等方面所起到的重要作用日益显现。人们对物业管理行业的关注度在逐年上升，对物业企业服务质量要求和期望也在不断提高。物业管理作为一个相对新兴的服务行业，由于服务趋于常规性、技术含量较低等行业特点，决定了物业企业的经营管理模式具有可复制性，因此导致物业企业的竞争异常激烈。在增加其他增值收入的同时，严格的管理和控制成本就成为物业企业面临的重要课题。小型物业企业需要依此来增加利润空间，实现企业生存的挑战，大中型物业企业更需要一个全面、准确的成本信息和行之有效的成本管理与控制策略。本文通过对作业成本法在物业企业成本管理中的应用研究，构建了基于作业成本法的物业企业成本管理模型，详细介绍作业成本法在物业企业应用中的基本原理和物业企业作业成本核算流程，文中对物业企业作业和作业中心的划分进行梳理研究，对作业分析、作业成本控制、标准作业成本的确定、作业成本差异的分析和优化评价等方面进行研究，为物业企业的经营发展提出了新的管理方案和创新理念。通过将作业成本法应用于 GT 物业公司的实例分析，验证了作业成本法在物业管理企业应用的可行性，通过案例分析的结论，证明了作业成本法应用于物业企业的优越性和创新性。同时，还得到如下结论：

1、通过对作业成本法在物业企业中的应用研究，要想建立物业企业作业成本核算模型，需要对物业企业成本进行全方位的梳理，包括事前控制、事中控制、事后控制等管理阶段的介入，根据作业成本核算数据的计算与差异分析，可以对物业企业的作业进行分析、调整、优化，这样不仅为物业企业提供了准确合理的成本信息，更为物业企业提供了一种行之有效的创新型成本管理与控制方法，为物业企业在综合市场竞争中提供有力保障。

2、作业成本法提供了一种异于传统成本核算方法的成本管理思想，和成本计算方法，将间接费用的成本核算重点放在对作业和作业中心成本的核算上，这样，就为物业企业在进行成本管理与控制的时候找到了更细化的成本管理与控制责任中心-作业。这样直观的管理控制手段，拉近了管理者与实施作业人员的距离，便于对成本管理与控制进行实时监控与调整，为作业成本核算的准确性和物业企业成本控制的有效性提供了积极的影响。

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参考文献（略）